La caída del precio de la vivienda incide directamente en la economía de los países. Aunque todavía no se puede cuantificar el alcance de la actual depresión en las economías, un estudio de
Los ciclos afectan al endeudamiento y riqueza de los agentes económicos
La Caixa, titulado Consecuencias económicas de los ciclos del precio de la vivienda, elaborado por Oriol Aspachs-Bracons sobre 17 países desarrollados, con datos de los últimos 40 años, constata que la incidencia en el producto interior bruto (PIB), el crédito y la tasa de paro ha sido proporcional a la caída del precio de la vivienda. "La relación entre las fases expansivas y los posteriores episodios de deflación en el sector inmobiliario indica que cuanto mayor ha sido la duración e intensidad de la fase expansiva, mayor ha sido la duración e intensidad de la posterior deflación", sostiene el documento de La Caixa.
Las fases expansivas son aquéllas en las que los precios reales aumentan año tras año de forma ininterrumpida. En el conjunto de los 17 países analizados (entre ellos España, véase gráfico), el precio de la vivienda ha crecido a una tasa interanual media del 2,6% y la mayor parte del tiempo ha estado en una fase expansiva. Durante esas fases expansivas, que duran un promedio de unos seis años, el aumento medio del precio real de la vivienda ha sido del 62% para el conjunto del periodo.
Los episodios de deflación inmobiliaria, a su vez, también han sido frecuentes, aunque menos. En promedio, cada país de los estudiados ha sufrido más de dos periodos de unos cinco años cada uno de contracción, y durante estas fases el precio real de la vivienda ha caído un 23%.
Según el estudio, "en el 93% de los episodios de deflación inmobiliaria se observa una contracción económica; en el 80%, una contracción del crédito, y en el 100%, un aumento de la tasa de paro". El crecimiento del PIB se desacelera en los trimestres posteriores al inicio de la deflación inmobiliaria, toca fondo un año y medio después, con tasas del -1,5%, la contracción del crédito dura dos años y supone una caída del 3% anual, mientras la tasa de paro tiende a crecer y no vuelve a caer hasta pasados cuatro años.
El último ciclo expansivo del precio de la vivienda, en concreto, se ha caracterizado por su elevada sincronización internacional y por su duración e intensidad, que se aproxima al doble de las fases anteriores. En promedio, ha durado 10 años, muy por encima de los seis años que dura una fase expansiva típica, y el precio de la vivienda ha subido más de un 100%, cerca del doble de la media histórica. La expansión ha sido especialmente pronunciada en Bélgica e Irlanda, donde el precio ha subido más de un 200%. España, con una subida del 115% en términos reales, se encuentra en la media de los 17 países que incluye el documento.
¿Qué hace que el sector inmobiliario sea tan especial para la marcha de la economía? En primer lugar, el sector inmobiliario es uno de los más cíclicos (durante los periodos expansivos tiende a crecer más que la media, mientras ocurre lo contrario en los recesivos). Ello es consecuencia, en gran medida, del largo horizonte temporal de las inversiones (el periodo de construcción de una vivienda se prolonga durante dos años, mientras que el plazo medio de amortización de una hipoteca es de 10 años). "Ello hace que las inversiones sean muy sensibles a los cambios de tipo de interés e impide que la oferta del sector se ajuste a las condiciones de cada momento, lo que puede llevar a una sobreoferta en periodo recesivo y exceso de demanda en los contrarios", sostiene.
En consecuencia, los ciclos inmobiliarios se transmiten al resto de la economía debido a las fluctuaciones del precio de la vivienda, ya que éstas afectan a la riqueza y la capacidad de endeudamiento de los agentes económicos. Para las familias, la caída del precio de la vivienda supone una disminución de la riqueza, ya que tienen la mayor parte de ella invertida en el sector inmobiliario, lo que lleva a reducir el consumo y aumentar el ahorro. En España, por ejemplo, en 2007 la riqueza inmobiliaria representaba más del 80% de la riqueza bruta de los hogares. La caída del consumo es especialmente pronunciada cuando parte de éste se financia a crédito utilizando la vivienda como garantía. Esta práctica está muy extendida en Estados Unidos, donde se estima que una disminución del precio de la vivienda del 10% reduce el consumo un 0,9%. En España, donde no está tan extendida, la incidencia es mucho menor: una caída del precio de la vivienda del 10% conllevaría una caída del consumo del 0,3%.
La caída también impacta en la riqueza de las empresas. "Ello es así porque la disminución del precio de la vivienda refleja principalmente una caída del precio del suelo y, por lo tanto, los activos inmobiliarios de las empresas también se deprecian", dice el estudio. Como las familias reducen su consumo, las empresas reducen la producción y la inversión, entre otras cosas porque se encarece su acceso al crédito. El efecto es especialmente importante para las pymes, ya que éstas son las que utilizan más sus activos inmobiliarios como garantía de crédito.
Finalmente, también afecta la rentabilidad de las entidades financieras, pues aumenta el riesgo de que las garantías hipotecarias de los créditos en mora caiga por debajo del valor del crédito concedido. Todo ello puede dificultar su capacidad de financiación y, por tanto, algunas entidades pueden verse obligadas a reducir la oferta de crédito. En este contexto, las entidades prefieren aumentar la liquidez de su activo de forma preventiva para cubrir potenciales eventualidades, lo que también les lleva a reducir la oferta de crédito.
Estos efectos indirectos en las decisiones de familias, empresas y entidades financieras pueden generar una espiral contractiva de la economía de severas consecuencias, asegura el autor del informe. La caída del consumo de los hogares intensifica la caída de la producción y la inversión empresarial. Y, al mismo tiempo, la reducción de la actividad empresarial tiene sus repercusiones directas tanto en el mercado laboral como en el sector financiero.
La subida de la tasa de paro impulsa la caída del consumo, y el aumento de la morosidad de las familias y las empresas aumenta la presión sobre el sector financiero, que puede verse obligado a reducir la oferta de crédito aún más. Además, la menor demanda de los hogares y las empresas hace que los precios inmobiliarios sigan cayendo, amplificando así su efecto inicial. -
Natalidad y tipos de interés
Los augurios sobre la incidencia del precio de la vivienda no pueden ser peores para el periodo venidero. Sin embargo, un análisis más detallado revela que la relación entre las fases expansivas y de deflación tiende a no ser lineal. Hay algunos factores de la última fase expansiva que pueden matizar esta relación. Por ejemplo, parte del crecimiento del sector inmobiliario en algunos países se ha debido al fuerte aumento de la población. Estos factores, especialmente importantes en España, podrían limitar el descenso del precio de la vivienda.
Durante la fase expansiva, uno de los factores principales que impulsó el crecimiento del sector inmobiliario en la mayoría de países fue el bajo nivel de los tipos de interés reales (es decir, los nominales menos la inflación), lo que redujo el coste de financiación e impulsó la oferta y la demanda. En España, por ejemplo, los tipos de interés reales fueron negativos la mayor parte del tiempo entre 2002 y 2006. El aumento de la población y el efecto de la generación del baby boom constituyeron dos factores adicionales que impulsaron la demanda. Asimismo, los puestos de trabajo generados en el sector de la construcción entre 2000 y 2007 representaron el 20%, mientras en Estados Unidos y el Reino Unido supusieron el 14% y el 17%.
