El tablero empresarial que nació con el 'boom' muere y da paso a otro controlado por la banca
LLUÍS PELLICER 07/12/2008
La crisis ha derrumbado multitud de mitos. No se ha salvado ni uno de los más arraigados en España: que el valor de la propiedad inmobiliaria nunca baja. Pues sí lo hace, y bastante. Pero para que la leyenda haya acabado hecha añicos se han tenido que venir abajo otros cuentos que no hace tanto contaban administraciones y empresarios. Uno de ellos, que las inmobiliarias españolas eran las más solventes del mundo o que estaban a salvo de la crisis financiera internacional. Hoy nadie se atreve a decirlo.
En 2006 las firmas crecieron a base de compras de suelo y una gran deuda
Metrovacesa y Colonial están ya controladas por entidades financieras
Los concursos y despidos se extienden por toda la industria auxiliar
Las seis mayores operaciones requirieron 22.250 millones de euros
Los optimistas creen que el 'crash' durará entre tres y cuatro años
El imperio del ladrillo que se fraguó a comienzos del siglo XXI se ha desvanecido por completo. El concurso de Habitat, el segundo mayor de la historia, ha rematado el desplome. Las grandes gestas de sus protagonistas -Luis Portillo, Fernando Martín, Bruno Figueras, Enrique Bañuelos, Román Sanahuja...- se antojan hoy enormes fiascos. Ninguno de ellos resistió el estallido de la burbuja inmobiliaria, que se infló a base de construir y crecer a espaldas de la demanda real, con una elevadísima deuda y la compra indiscriminada de suelos, muchas veces con independencia de su calificación. Los analistas todavía no ven el final de los procesos concursales. "Es posible que caigan más empresas. La clave es la actuación de las entidades financieras. Las líneas de crédito del ICO, por ejemplo, no se están trasladando todavía al sector", asegura el director de análisis inmobiliario de Analistas Financieros Internacionales (AFI), Pep Ruiz.
A pesar de ser previsible, el concurso de Habitat ha caído como una losa sobre el sector. Los empresarios creían ver la luz cuando, a la vuelta del verano, la banca acreedora parecía haber tejido una malla para que no cayeran Colonial y Reyal Urbis. Muchas empresas pensaban que cajas y bancos no permitirían que hubiera una segunda Martinsa-Fadesa que disparara sus tasas de morosidad. Se equivocaron. Cayeron Restaura, luego Tremón y por último Habitat. Ni el más ilustre parece estar a salvo.
Si bien todavía se desconoce cuántos procesos quedan -ni si éstos desembocarán en la liquidación de las sociedades-, sí está claro que se ha roto el tablero empresarial y que está naciendo otro. Con otros dueños y otros planes. ¿Quiénes? Los analistas coinciden: la banca lo decidirá.
Las entidades financieras no sólo se han quedado con activos inmobiliarios a cambio de cancelar deuda en los últimos meses, sino que se ha hecho con los dos buques insignia del sector: Metrovacesa y Colonial. Varias entidades financieras han convertido sus créditos subordinados en participativos, es decir, han transformado la deuda en capital y acciones. "Las inmobiliarias del futuro son las de los bancos. Se están convirtiendo en plataformas que van engordando", sostiene el consejero delegado de la consultora especializada en finanzas corporativas Irea, Mikel Echavarren.
"No es descabellado", dice el directivo de un banco de medio tamaño. "Tenemos esa idea. No sé si vamos a crear de nuevo una filial inmobiliaria en 2009 o en 2010, pero lo haremos. Con las participaciones que tenemos en empresas inmobiliarias, ya veremos", asegura. Este directivo sostiene que en el primer semestre del año el panorama cambiará. "Vamos a firmar refinanciaciones más acordes con el momento, más realistas", subraya. Pero pone una condición: "Tienen que ser proyectos viables, con activos comprados a buen precio".
Y ahí es cuando sale a relucir el cuento de la lechera que hizo fortuna durante los años del boom inmobiliario. La jarra empezó a resquebrajarse en 2006, cuando estos empresarios se enredaron en crear auténticos imperios del ladrillo con deuda y sin apenas fondos propios. Amasaron grandes fortunas y se dejaron ver en las listas Forbes de los más ricos del mundo. Sus aventuras costaron muy caro. Los seis primeros grupos inmobiliarios (Metrovacesa, Colonial, Reyal Urbis, Martinsa-Fadesa, Habitat y Afirma) emplearon 22.250 millones de euros para crecer.
Pese a los mensajes de tranquilidad del Gobierno, la crisis financiera internacional llegó a España en forma de sequía. Las entidades financieras cortaron el crédito, no sólo para los planes de las promotoras, sino también para la compra de viviendas.
El negocio se paró en seco. El parón se extendió con rapidez desde la segunda residencia hasta la vivienda habitual. Primero se fueron los inversores que compraban para especular y que representaban un 40% de la demanda, y luego, los compradores que querían el piso para vivir. Las ventas caían y el stock de viviendas seguía creciendo. Hasta junio había al menos 675.000 sin vender en manos de las inmobiliarias, a las que se sumaban las que tenían los inversores, que se convirtieron en competencia del promotor.
El precio de la vivienda empezó a bajar y los proyectos se pararon. El mercado del suelo, que meses antes hervía, también se paralizó. Las complicaciones aumentaban. Las empresas no llegaban a los vencimientos de la deuda, no vendían pisos y no podían desinvertir porque nadie quería sus activos. Y a la vez, los títulos y los terrenos con los que habían garantizado las compras se derrumbaban. El mercado ya daba los primeros síntomas de hartazgo: Llanera pidió el concurso, y Bañuelos y Portillo tuvieron que arrojar la toalla y dejar sus empresas. Habitat fue el punto culminante de ese año. En diciembre mandó un aviso: o le refinanciaban su crédito o pedía el concurso.
Lejos de amainar, la tormenta es hoy más brusca. Los dos mayores concursos de acreedores de la historia los han protagonizado dos inmobiliarias que ya habían logrado refinanciar su deuda. Martinsa-Fadesa lo presentó en julio, con un pasivo de 7.200 millones, mientras que la agonía de Habitat fue más larga y duró hasta la semana pasada, cuando Figueras se dio por vencido. Las dos mayores inmobiliarias, Metrovacesa y Colonial, han acabado en manos de las entidades financieras acreedoras. Y Reyal Urbis y Afirma (la antigua Astroc) han logrado renegociar la deuda, pero con apuros.
Las promotoras que hasta ahora habían dado la espalda al patrimonio en alquiler lo están pasando especialmente mal. Sin poder hacer caja por las ventas y con un elevadísimo nivel de deuda, ven cómo los activos que les costaron millones siguen depreciándose. Inmobiliarias, abogados, asesores y entidades financieras arremeten en privado contra las tasadoras y las agencias de valoración. Son sonados los deterioros de los activos de Colonial, Aisa, Habitat y, en especial, de Martinsa-Fadesa.
En el sector comparan estas agencias con las de rating. En boca de todos está CB Richard Ellis, que es la que realiza más valoraciones de activos en España. Fuentes de la consultora replican, no obstante, que ellos no hacen más que recoger lo que hace el mercado. "No lo inflamos; si acaso, el mercado estaba inflado", dicen. Y recuerdan que sus documentos añaden dos cláusulas: que la valoración sólo puede ser usada para el fin para el que se ha pedido y que siempre se matiza que depende de que la información que haya dado la empresa sea buena. El problema es que con esas valoraciones se daban créditos. Y que hoy los promotores están atrapados por la compra de un terreno que no vale lo que pagaron.
La directiva de una entidad catalana lo tiene claro: "Hay unas normas estupendas del Banco de España que vienen a decir que un campo de patatas debe valorarse y financiarse como un campo de patatas, y no en función de lo que puede ser dentro de ocho años. Pero entiendo que si viene un inversor extranjero, lo último que quiere ver es una valoración en base a la normativa española". La abundancia de campos de patatas que debían ser urbanizaciones es uno de los motivos de las refinanciaciones. El directivo de un banco extranjero en España matiza que en realidad las refinanciaciones son "aplazamientos". Lo que en el sector se ha popularizado como "la patada hacia delante".
El consejero delegado de Irea, Mikel Echavarren, lleva ya 16 renegociaciones con la banca y unos 8.000 millones refinanciados. Un volumen que espera duplicar dentro de poco. "La banca es cada vez más hostil", asegura. El oxígeno que da asfixia, puesto que las condiciones son cada vez más duras. "El crédito se encarece demasiado. Al Euríbor se le quiere aplicar un diferencial de 300 puntos básicos, lo que no puede aceptarse en un escenario de bajada de tipos de interés", explica Echavarren.
La firma de un aplazamiento de los pagos de una deuda se acompaña de un plan de negocio muy estricto, prácticamente con la única función de tener caja para afrontar la deuda. Son programas que un consultor del sector califica de "realistas", pero con los que se corta de tajo la posibilidad de seguir construyendo. La mayoría contempla una caída de las ventas e incluso que los clientes den marcha atrás; descuentos medios del 20% en el precio de los pisos o directamente operaciones sin margen de beneficio; la reducción de costes y plantilla y el freno a nuevas inversiones. Y, por supuesto, congelar las nuevas promociones. El paisaje español es una expresión de estos planes: grandes extensiones de terreno en la costa con las calles urbanizadas, con aceras y farolas, pero sin una vivienda.
"La viabilidad de estos aplazamientos dependerá de que las estrategias de las administraciones para dar liquidez a los mercados se cumplan", asegura Manel Maragall, socio de Garrigues. Pero un promotor inmobiliario que pide no ser identificado sostiene que para que un plan de refinanciación sea realista, debería contemplar una condonación de parte de la deuda y aplazar los pagos por completo mientras dure el temporal. "Los plazos de los planes de negocio son cortos. Se habla de congelar la actividad para replantear el sector durante cuatro o cinco años. Pero la promoción de viviendas es compleja y necesita de periodos que llegan hasta los ocho años", coincide Pep Ruiz, de AFI.
La solución no sólo atañe a las empresas heridas, sino al conjunto de la economía. El crash del ladrillo está teniendo más efectos de lo esperado. Un sector en plena recesión que suponía el 18% del PIB español está arrastrando a toda la industria complementaria. Un 56% de las empresas declaradas en concurso de acreedores lo hicieron forzadas por la crisis del sector, de acuerdo con Axesor, que analiza los datos de los registros mercantiles.
Los expedientes de regulación de empleo también hacen mella en el sector: las propias inmobiliarias (Habitat), complejos urbanísticos (Marina d'Or), agencias de intermediación (Don Piso), industrias de enchufes (Simón) y sanitarios (Roca), cementeras (Norden), cerámica (Sugrañes), pizarra (Ferlosa), grúas (Jaso)... Hasta 520.000 personas se han quedado en el paro procedentes de este sector. Un volumen que la industria, también en plena crisis, no podrá absorber, tal y como pensaban las administraciones.
Y de rebote, esta crisis también está impactando en otros sectores estratégicos para la economía española, como la energía. El ejemplo es Repsol. Sacyr Vallehermoso, asfixiada por una deuda de 18.000 millones, puso en jaque la estabilidad accionarial de Repsol, principal petrolera española. El grupo constructor e inmobiliario que preside Luis del Rivero negocia con la rusa Lukoil la venta de su paquete accionarial del 20% de Repsol, lo cual ha puesto de manifiesto el poder que adquirió el sector del ladrillo en los últimos años y a la vez el abismo al que está abocado ahora.
¿Hasta cuándo durará el crash? Las ventas siguen en caída libre, aunque fuentes del sector financiero sostienen que hay bancos que están dando órdenes de subrogar todos los créditos de promotores al máximo de compradores de vivienda posible. "Prefieren tener el riesgo repartido entre cien ciudadanos que concentrarlo en una sola empresa", dicen las fuentes. Los precios también siguen cayendo. El sector al completo, incluidas las promotoras, admite que lo hacen más de lo que dicen los números oficiales. Las estadísticas del ministerio señalan un aumento del 0,4%, y las del Instituto Nacional de Estadística, un descenso del 0,3%. Nada comparable con los descuentos del 20% que anuncian en las fachadas varios promotores.
A pesar de que las inmobiliarias dicen que los precios no caerán más, esta semana, un informe de Credit Suisse prevé un desplome del 30%. Es más, detecta bajadas "de los precios nominales" en Madrid y Barcelona y pronostica una mayor subida de las carteras de créditos morosos, que señala como principal problema de la banca española.
Los más optimistas hablan de entre tres y cuatro años de crisis del sector, y los más pesimistas, hasta de ocho. "La crisis financiera se resolverá de forma más rápida, entre seis y nueve meses. La inmobiliaria, sobre todo la actividad residencial, durará más y se despejará a medio o largo plazo. Primero debe haber una recuperación de la demanda, y para ello, del empleo", afirma el presidente del banco hipotecario Eurohypo en España, José Luis Zanetty.
Las inmobiliarias miran hace tiempo hacia el capital riesgo, los fondos soberanos o los grupos inversores familiares españoles para recibir una inyección de capital que les permita seguir trabajando. Tras el fracaso de la entrada del fondo Investment Corporation of Dubai (ICD) y de un inversor foráneo en Habitat, esta posibilidad quedaba en vía muerta. Hasta que esta semana el grupo británico First Mile Investments anunciaba que tomaría casi el 70% de Aisa. Echavarren cree que no será un gran desembarco: "En general, quieren activos en alquiler y en grandes ciudades, y no promociones. Este capital esperará a que se configuren las inmobiliarias del futuro". Hasta entonces, el sector inmobiliario sigue nadando contracorriente.
