Este experto, que ayer dio una conferencia en Málaga, cree que se recuperará antes la venta de segunda residencia a extranjeros que la primera a nacionales
ÁNGEL RECIO / MÁLAGA | ACTUALIZADO 17.02.2012 - 01:00
José Luis Suárez es profesor en el Departamento de Gestión Financiera, director académico del Centro de Investigación Financiera del IESE y experto en materia inmobiliaria. Ayer impartió una conferencia en la sede en Málaga del Instituto Internacional San Telmo ante empresarios y profesionales del sector.
-¿Qué ha aprendido el sector inmobiliario de la crisis y qué cosas no se deberían volver a hacer?
-A toro pasado todo es más fácil, pero una de las cosas que hemos aprendido en el sector es que hay que tener una mayor orientación al cliente. En el pasado se hicieron muchas promociones iguales y cuando llegó la crisis se vio que eran difíciles de vender porque había poca diferenciación de producto. Por otra parte, las empresas no han visto venir que un cambio de ciclo que podía ponerlas en una extremada vulnerabilidad desde un punto de vista financiero.
-¿Cree que las promotoras y constructoras tendrían que haber diversificado más su cartera o haber tenido más provisiones?
-Sí, deberían haber tenido más liquidez y menos endeudamiento porque ya hemos visto que no nos podemos fiar de las entidades financieras como árbitros, porque el sector inmobiliario cogió todo el crédito que le daban. No había que dejar el análisis de riesgo a las entidades financieras. Tendría que haber habido un análisis previo de la empresa.
-El cliente final también tuvo su parte de culpa. Se compraban pisos casi con agonía.
-Sí, pero una buena parte de la responsabilidad es de las autoridades monetarias. Hemos tenido tipos de interés hasta negativos y, al ser barato, se consumió mucho crédito. Además, tenemos una mentalidad de propiedad y la gente se abalanzó a comprar viviendas. Era un comportamiento que se podía esperar porque era un producto barato.
-Barato entre comillas porque no dejaban de ser muchos millones de las anteriores pesetas. El crédito era barato, pero luego había que pagarlo.
-Hay que comprender que para la mayoría de los operadores era muy difícil prever que el cambio de ciclo iba a ser tan brusco. Ha coincidido el cambio inmobiliario con el económico y el financiero. Era muy difícil para la gente prever que íbamos a tener un paro superior al 20% en España con 5,3 millones de desempleados.
-En Málaga en concreto la tasa de paro supera el 30% y ha sido una de las provincias donde más se construyó. ¿Qué análisis se puede realizar de esta provincia?
-En Málaga se mezcla la primera con la segunda vivienda. Aquí hay segunda vivienda de calidad y estoy convencido de que ésta se va a recuperar antes que la primera vivienda gracias a la compra de extranjeros.
-¿Se baraja algún plazo para esa recuperación?
-Ya hemos recuperado los niveles anteriores a la crisis en turismo. Creo que la Costa del Sol se va a anticipar al ciclo. Ya pasó en el anterior ciclo, que la Costa del Sol cayó antes pero también se recuperó antes. Ya hay signos de que en algunos segmentos se está cambiando a mejor, como es el caso del alto standing o en las viviendas de precio muy bajo. Ya se está apreciando ese cambio de tendencia, por ejemplo, en la zona de Marbella.
-¿Se puede ser optimista entonces a corto o medio plazo?
-Creo que en venta de segunda residencia sí, pero el enfoque del negocio de la segunda vivienda tiene que ser muy diferente. Hemos pensado que la segunda residencia era un negocio inmobiliario y en realidad es un negocio de marketing porque todo el mundo necesita una primera vivienda pero nadie necesita una segunda. Eso hace que primero haya que convencer al cliente de que necesita otra vivienda.
-¿Cómo?
-El cliente extranjero vive lejos, tiene una cultura y un idioma distinto y no tiene necesidad de comprarse una vivienda. Hay que hacerle ver que tener esa vivienda propia o en alquiler le merece la pena. Se puede asociar a un atractivo especial. Por ejemplo, el de la salud. En España tenemos una sanidad muy buena superior a la de otros países.
-¿Cree que en España se va a adoptar la cultura del alquiler que existe en el resto de Europa?
-Seguro, tanto en primera como segunda vivienda. Pero para fomentar el alquiler necesitamos inversores en este tipo de viviendas, que creen un mercado profesional.
-¿A precios más bajos que los de una hipoteca?
-Sí, pero no solo eso. También con servicios. Que el inquilino tenga la tranquilidad de que no se tiene que preocupar de nada en la casa. Que hay profesionales detrás.
-¿Qué ha aprendido el sector inmobiliario de la crisis y qué cosas no se deberían volver a hacer?
-A toro pasado todo es más fácil, pero una de las cosas que hemos aprendido en el sector es que hay que tener una mayor orientación al cliente. En el pasado se hicieron muchas promociones iguales y cuando llegó la crisis se vio que eran difíciles de vender porque había poca diferenciación de producto. Por otra parte, las empresas no han visto venir que un cambio de ciclo que podía ponerlas en una extremada vulnerabilidad desde un punto de vista financiero.
-¿Cree que las promotoras y constructoras tendrían que haber diversificado más su cartera o haber tenido más provisiones?
-Sí, deberían haber tenido más liquidez y menos endeudamiento porque ya hemos visto que no nos podemos fiar de las entidades financieras como árbitros, porque el sector inmobiliario cogió todo el crédito que le daban. No había que dejar el análisis de riesgo a las entidades financieras. Tendría que haber habido un análisis previo de la empresa.
-El cliente final también tuvo su parte de culpa. Se compraban pisos casi con agonía.
-Sí, pero una buena parte de la responsabilidad es de las autoridades monetarias. Hemos tenido tipos de interés hasta negativos y, al ser barato, se consumió mucho crédito. Además, tenemos una mentalidad de propiedad y la gente se abalanzó a comprar viviendas. Era un comportamiento que se podía esperar porque era un producto barato.
-Barato entre comillas porque no dejaban de ser muchos millones de las anteriores pesetas. El crédito era barato, pero luego había que pagarlo.
-Hay que comprender que para la mayoría de los operadores era muy difícil prever que el cambio de ciclo iba a ser tan brusco. Ha coincidido el cambio inmobiliario con el económico y el financiero. Era muy difícil para la gente prever que íbamos a tener un paro superior al 20% en España con 5,3 millones de desempleados.
-En Málaga en concreto la tasa de paro supera el 30% y ha sido una de las provincias donde más se construyó. ¿Qué análisis se puede realizar de esta provincia?
-En Málaga se mezcla la primera con la segunda vivienda. Aquí hay segunda vivienda de calidad y estoy convencido de que ésta se va a recuperar antes que la primera vivienda gracias a la compra de extranjeros.
-¿Se baraja algún plazo para esa recuperación?
-Ya hemos recuperado los niveles anteriores a la crisis en turismo. Creo que la Costa del Sol se va a anticipar al ciclo. Ya pasó en el anterior ciclo, que la Costa del Sol cayó antes pero también se recuperó antes. Ya hay signos de que en algunos segmentos se está cambiando a mejor, como es el caso del alto standing o en las viviendas de precio muy bajo. Ya se está apreciando ese cambio de tendencia, por ejemplo, en la zona de Marbella.
-¿Se puede ser optimista entonces a corto o medio plazo?
-Creo que en venta de segunda residencia sí, pero el enfoque del negocio de la segunda vivienda tiene que ser muy diferente. Hemos pensado que la segunda residencia era un negocio inmobiliario y en realidad es un negocio de marketing porque todo el mundo necesita una primera vivienda pero nadie necesita una segunda. Eso hace que primero haya que convencer al cliente de que necesita otra vivienda.
-¿Cómo?
-El cliente extranjero vive lejos, tiene una cultura y un idioma distinto y no tiene necesidad de comprarse una vivienda. Hay que hacerle ver que tener esa vivienda propia o en alquiler le merece la pena. Se puede asociar a un atractivo especial. Por ejemplo, el de la salud. En España tenemos una sanidad muy buena superior a la de otros países.
-¿Cree que en España se va a adoptar la cultura del alquiler que existe en el resto de Europa?
-Seguro, tanto en primera como segunda vivienda. Pero para fomentar el alquiler necesitamos inversores en este tipo de viviendas, que creen un mercado profesional.
-¿A precios más bajos que los de una hipoteca?
-Sí, pero no solo eso. También con servicios. Que el inquilino tenga la tranquilidad de que no se tiene que preocupar de nada en la casa. Que hay profesionales detrás.
