Las entidades recurren a descuentos de hasta el 70% y a hipotecas preferentes para drenar su cartera tóxica inmobiliaria
JOSÉ VICENTE RODRÍGUEZ Las entidades financieras están poniendo en las últimas semanas toda la carne en el asador para dar salida al inmenso stock de viviendas embargadas durante estos años de crisis tanto a promotores como a particulares. El volumen total podría rondar las 7.500 unidades en la provincia de Málaga, según calculan diversas fuentes consultadas del sector, aunque el Instituto de Práctica Empresarial (IPE) cree que puede elevarse incluso a 10.000. En cualquier caso, no todo el stock, por razones estratégicas, está disponible para la comercialización.
Los portales inmobiliarios de bancos y cajas muestran por lo pronto una oferta directa al cliente interesado de más de 4.000 inmuebles –la inmensa mayoría pisos, chalés y apartamentos aunque también hay plazas de garaje o locales–, con rebajas que llegan a veces hasta el 70% de su precio original de venta y con descuentos que, en términos reales, superan incluso los 100.000 euros en el caso de algunas viviendas de la Costa del Sol.
Las exigencias del Gobierno incluidas en la reforma financiera –de la que mañana viernes se conocerá una nueva fase– han incrementado la necesidad de dar salida a los activos tóxicos inmobiliarios y disparado los ganchos, aunque el principal en estos tiempos, además de los jugosos descuentos, reside en la financiación: los bancos están dando el 100% de la hipoteca para sus viviendas, con tipos de interés preferenciales de Euríbor y diferencial inferiores al punto, y plazos de hasta los 40 años. Algo impensable ahora mismo para el que quiera comprar un piso a un promotor privado y acuda a ese mismo banco a por una hipoteca.
Esta discriminación disgusta a los constructores malagueños, que también tienen un stock heredado de la época del boom inmobiliario de unas 15.000 viviendas sin vender a las que dar salida –eso según sus datos, ya que otras fuentes incluso triplican esas cifras– y que se ven compitiendo en condiciones desiguales con los bancos.
La gerente de la Asociación de Constructores y Promotores de Málaga (ACP), Violeta Aragón, lamenta esa desigualdad de trato y recuerda que, en general, es precisamente el stock de los profesionales el que presenta mejores parámetros de ubicación y calidad. Tiene su lógica.
«Cuando un promotor tiene que ceder viviendas de su cartera al banco para responder de sus deudas, normalmente intenta ceder las menos valiosas y quedarse con las mejores, que a priori tiene mejor salida», comenta Aragón. Sin embargo, esta ventaja competitiva queda pulverizada ante el hecho de una práctica bancaria recurrente en estos tiempos: se niega al cliente la hipoteca para un piso de un promotor privado y a continuación se le oferta otra en mejores condiciones si accede a comprar una vivienda de la cartera de esa entidad. La responsable de la ACP y diversos agentes del sector inmobiliario afirman conocer casos de promotores que han perdido a clientes en la misma sucursal bancaria donde habían ido a solicitar la hipoteca.
Un «lastre» que hay que soltar. Por su parte, el director del Instituto de Práctica Empresarial (IPE), José Antonio Pérez, critica la falta de censos transparentes por parte de los bancos, y apunta que sumando los inmuebles adjudicados que garantizan préstamos impagados, los que están en mora o los refinanciados en carencia, la cifra del stock se eleva.
«Sólo en vivienda nueva, donde salvo excepciones de promotores que están soportando financieramente su stock, el resto está en la banca o en vías de entrar, la cifra estaría cercana a las 10.000 viviendas», comenta.
Pérez señala que a los bancos no les queda otra que soltar el «lastre» inmobiliario para seguir financiándose en los mercados exteriores y atender sus vencimientos de corto plazo, aunque ahí radica el principal problema, ya que pese a vender no se podrá nunca recuperar lo invertido en suelo, promociones en curso e hipotecas en mora. El responsable del IPE recuerda que en los últimos años las entidades financieras han tratado de comercializar estas viviendas hasta a precio de coste. Sin embargo, «apenas consiguen dar salida al ritmo que le entran nuevas adjudicaciones, a pesar de tener un tapón con las refinanciaciones permanentes».
En cuanto al juego de los bancos de priorizar sus hipotecas sobre las de los promotores, Pérez admite que el tema podría ser visto por el Tribunal en Defensa de la Libre Competencia, aunque no es algo sencillo. «Probablemente se siga dando esa circunstancia, mientras no se quiten los pisos adjudicados de sus balances», apunta.
El Gobierno quiere más ajustes en el precio de la vivienda. El presidente del Gobierno, Mariano Rajoy, aseguró ayer que la nueva fase de la reforma financiera que aprobará mañana viernes el Consejo de Ministros «profundizará» en el ajuste de los precios de las viviendas, con el fin de adecuarlos a su valor en el mercado y así estimular la venta. Rajoy avanzó que estas medidas facilitarán además la concesión de crédito y despejarán las «dudas» sobre las entidades financieras españolas. «Son decisiones importantes y de calado. Son momentos difíciles y duros, pero hay que tener coraje y las ideas claras», aseguró Rajoy.
En Málaga, el precio de la vivienda vivienda libre, tanto nueva como de segunda mano, marca ya una caída de casi el 30% en relación a los máximos que se alcanzaron a inicios de 2008, justo cuando reventó la burbuja inmobiliaria. El precio de los pisos ahora es de 1.687 el metro, 661 menos que los 2.348 de entonces, según los datos de Fomento. Sin embargo, los más escépticos afirman que el abaratamiento de las viviendas ha sido sólo parcial y sigue siendo insuficiente.
En cuanto a la reforma financiera, el Gobierno maneja imponer a los bancos entre 20.000 y 40.000 millones de euros adicionales para el saneamiento de activos inmobiliarios. La explicación está en que la nuevas provisiones recaerán sobre la cartera de préstamos al sector constructor y promotor, que hasta ahora se considera no problemática. Los 54.000 millones estipulados inicialmente en febrero eran para sanear activos tóxicos, que son los referidos a préstamos morosos y viviendas embargadas.
