lunes, 23 de febrero de 2009

"El sector de la construcción no se va a recuperar hasta dentro de dos o tres años" (Málaga Hoy)

Este ex directivo de gigantes inmobiliarios como Sando o Vallehermoso asegura que las entidades financieras están captando suelos por valor de 10.000 millones de euros de promotoras con problemas

Es uno de los mayores expertos en el mercado inmobiliario de la comunidad autónoma, tras ocupar altos cargos directivos en Sando o Vallehermoso. Este sector, el más perjudicado por la crisis, está en pleno proceso de cambio y hay que adaptarse a las nuevas tendencias. Consciente de ello acaba de constituir en Málaga una empresa, CDA, junto a dos socios que también conocen perfectamente este área, ya que uno posee un estudio de arquitectura y el segundo es un broker inmobiliario en Madrid. Su objetivo es gestionar los activos inmobiliarios que se han quedado las entidades financieras en concepto de pago de las promotoras con problemas.

-¿Qué les ha llevado a crear CDA?

-A finales de verano del pasado año vimos un cambio en la política de las entidades financieras, que empezaron a plantearse la posibilidad de quedarse con activos inmobiliarios de promotoras con dificultades de pago. Los tres socios nos conocemos de haber trabajado juntos en épocas mejores y pensamos que podemos dar un servicio necesario. Creamos la sociedad en diciembre.

-¿Su objetivo es venderle los pisos a las entidades financieras?

-No nos hemos basado en la venta de pisos porque hay otras compañías que lo pueden hacer. Nosotros nos centramos en activos que puedan ser conflictivos para una entidad financiera. Vender un piso o un bloque terminado no es un gran problema para un banco, se lo encarga a una comercializadora y ya está. Nuestro trabajo se basa en la gestión de suelos que haya que desbrozar desde el punto de vista urbanístico, o promociones que se hayan quedado sin terminar por el motivo que sea y en los que haya problemas con los contratos de los clientes. Nos hemos encontrado, por ejemplo, un caso de un aparcamiento subterráneo en la plaza de un pueblo cuya obra se ha parado y está toda la plaza central levantada.

-No parece que sea un buen momento para vender suelo.

-No, no lo es, pero sí es un momento malo para no hacer nada. Lo peor que le puede pasar a un activo es que se quede en barbecho. Un suelo bien gestionado es una fuente de riqueza a medio plazo. Vender suelo ahora es complejo porque el mercado es pequeño y hay escasez de financiación. En cualquier caso, el sector residencial es necesario. Los ciudadanos van a seguir casándose y van a seguir necesitando viviendas, por lo que cuando toda la crisis se acabe el sector inmobiliario va a seguir existiendo.

-¿Qué diferencia habrá?

-Será un sector distinto, habrá que adaptarse a nuevas características de los clientes, a nuevos mercados pero básicamente la idea de que dos personas se casen y busquen un sitio para vivir seguirá igual.

-¿Cuándo cree usted que se empezará a recuperar la construcción?

-Pienso que todavía habrá que esperar dos o tres años.

-El número de promotoras en concurso se ha disparado en España. ¿Cuánto ha aumentado la cartera de suelo de las entidades financieras?

-A finales de 2008 se han quedado 10.000 millones de euros de activos inmobiliarios de promotoras en las entidades financieras como pago de deuda. Creo que ese tipo de negociaciones es el camino correcto porque llevar las empresas a concurso de acreedores no conduce a nada.

-Los ciudadanos no entienden qué han hecho los promotores con los miles de millones de euros que han ganado en los últimos años para que muchos se declaren ahora en concurso.

-Es verdad que se ganó mucho dinero pero casi todo se reinvirtió. Los procesos administrativos de recalificación de suelo son muy largos y complejos, por lo que el poco suelo que había disponible estaba a un precio desorbitado. Ha habido una hiperinflación en el precio de los pisos porque, entre otras cosas, ha habido una fuerte demanda extranjera que distorsionó mucho el precio. Hay propietarios de vivienda de segunda mano que elevaron sus precios y todo ese flujo de mercado ha dado lugar a la situación actual. Todos tenemos culpa.

-¿Y ahora qué?

-Bueno, lo que hemos comentado anteriormente. El fundamento del negocio inmobiliario es crear casas y éstas van a seguir siendo necesarias. La ambición de una familia media europea es tener una vivienda en la Costa del Sol o en Levante porque es un mercado conocido, con muchos servicios, del primer mundo y con 280 días de sol al año.

-¿Podríamos repetir, dentro de unos años, la misma vorágine del último lustro?

-Los tiempos de hace cinco o seis años no volverán. Esa locura de compras sobre plano, las colas en la inmobiliaria, no creo que se repitan porque no era normal, aunque tampoco es normal que ahora tampoco se venda ningún piso. En el sector hay un consenso generalizado de que el ritmo normal de venta de vivienda en España es de 450.000 inmuebles al año. En estos momentos hay un millón de viviendas extra por lo que lo normal es que en un par de años se resuelva la situación.

-¿Por qué se tarda tanto en aprobar los PGOU?

-Son documentos complejos con factores económicos, de medio ambiente, políticos... Espero que el debate político se centre en hacer cosas y estamos notando que se intenta ir más rápido.

La obra del Metro en La Unión obliga a desviar más de 28 kilómetros de tuberías (Málaga Hoy)

El tramo Juan XXIII-Renfe, de casi 2 kilómetros, incluye 156 puntos de servicios que hay que trasladar · Las conducciones de saneamiento y abastecimiento de agua son las más afectadas, con 9,5 kilómetros

La obra del Metro en el entorno de calle La Unión acaba de dar sus primeros pasos en una senda que se antoja larga y no exenta de complicaciones. La primera fase de los trabajos programados por la Junta de Andalucía y por la concesionaria de la actuación, Metro Málaga, va a obligar a los operarios a trasladar y desviar casi 28,5 kilómetros de tuberías, conexiones telefónicas, cables y conducciones, entre otras, en un total de 156 puntos del trazado que se extiende entre la Avenida Juan XXIII y Renfe. Es decir, más de 28 kilómetros de los denominados desvíos de servicios que estarán afectados por la posterior apertura de las zanjas del suburbano.

Las dimensiones de la operación inicial son inclusive superiores a las que se llevaron a cabo en febrero de 2006 en el entorno de Carretera de Cádiz, donde las empresas constructoras tuvieron que trasladar alrededor de 27 kilómetros de conexiones en 239 puntos. Y ello a pesar de que la longitud del tramo sobre el que se intervino, entre el Martín Carpena y el puente Juan Pablo II, con 3,9 kilómetros de recorrido, es sensiblemente superior a la del nuevo tajo de actuación del Metro, que alcanza apenas los dos kilómetros.

La información oficial de Metro Málaga, a la que ha tenido acceso este periódico, constata la envergadura de las tareas iniciales de ejecución de este tramo de la línea 1 del ferrocarril urbano (Malagueta-Los Asperones) y que se llevará cuatro de los 35 meses que se estima duren los trabajos de desarrollo de la infraestructura. El impulso de esta etapa exige, además, la máxima coordinación con las empresas responsables de cada uno de los servicios afectados, toda vez que su colaboración se antoja imprescindible para poder efectuar de manera adecuada la labor.

En este sentido, en función de los datos existentes, son más de una decena las compañías damnificadas por el comienzo de la obra del Metro. Y entre todas ellas, las conducciones de saneamiento y abastecimiento de agua de Emasa (Empresa Municipal de Aguas de Málaga) son las más numerosas, con un total de 55 servicios afectados. Son casi 9,5 kilómetros de las tuberías las que tienen que ser trasladados por los trabajadores de Metro Málaga para evitar la rotura de los mismos una vez se inicie la construcción de los muros pantalla en todo el eje de intervención.

Tras estas conducciones destaca la existencia de 25 servicios de electricidad, con 4,3 kilómetros; 18 de gas, con 2,3 kilómetros; 17 de alumbrado público, con 4,7 kilómetros; 17 de telecomunicaciones, con 2,9 kilómetros; 15 de telefonía, con 3,3 kilómetros, y nueve de tráfico, con otros 1,3 kilómetros.

Todo ello dibuja un escenario en el que los vecinos del entorno de calle La Unión podrán ver un gran número de empleados de Metro Málaga trabajando en la zona. Sin embargo, la incidencia de estas tareas, que se prolongará hasta mediados del próximo mes de junio, será mínima sobre la vida ciudadana y el tráfico. Preguntado por este extremo, el director del Metro, Enrique Urkijo, confió en que la actuación no tenga "tanta complejidad" como en Carretera de Cádiz, donde se localizaron servicios del tamaño de una línea eléctrica de 60.000 voltios que condicionó el avance de la obra, así como un antiguo oleoducto, que necesitó de un tratamiento especial.

Si bien el desarrollo de los desvíos de servicio no supondrá alteración para la circulación rodada de la Avenida Juan XXIII y calle La Unión, sí tendrá afección sobre los aparcamientos en superficie existentes en la zona. De hecho, según los cálculos de los responsables del proyecto, serán eliminadas unas 150 plazas de estacionamiento debido a que muchas de las conducciones que tienen que ser trasladadas se encuentran localizadas cerca de aceras o de las zonas de parking. No obstante, para contrarrestar la pérdida de estas plazas, Metro Málaga habilitará cerca de las vías del tren un total de 180 aparcamientos, cifra a las que se sumarán otras 130 en la explanada situada frente a la Comisaría Provincial de la Policía Nacional.

Al tiempo que se desvían estos servicios, las empresas constructoras ejecutarán las alternativas de tráfico necesarias para el momento en que se corte en su integridad el eje de calle La Unión. La planificación realizada de manera coordinada por Metro Málaga y el área de Tráfico del Ayuntamiento de la ciudad garantiza la circulación durante los 14 meses de obra en superficie en Juan XXIII, donde habrá dos carriles por sentido, frente a los tres actuales, e incluye una conexión con dos viales entre esta avenida y la calle Reboul, paralela a La Unión, por donde se desviarán los 12.000 vehículos de media que transitan a diario por esta calle. A ello se suma la inclusión de un tercer carril en Camino de San Rafael, que quedará dividido a la altura de calle Andarax en dos, para permitir la circulación en dirección a Cruz de Humilladero o a Juan XXIII.

El Museo Thyssen lucirá sus frescos del XVIII en la fachada (La Opinión)

El Ayuntamiento encarga a Quibla Restaura la recuperación de estas pinturas murales, muy valiosas desde el punto de vista histórico. Se recolocarán sobre un muro nuevo.

ALEJANDRA GUILLÉN. MÁLAGA Desde su descubrimiento hace varios años, el camino ha sido complicado hasta encontrar la solución más idónea que permitirá que el antiguo Palacio de Villalón, futura sede del Museo Thyssen, luzca un conjunto pictórico mural muy valioso desde el punto de vista histórico, pese a las malas condiciones del muro. El Ayuntamiento de Málaga, a través de la Oficina de Rehabilitación del Centro Histórico, ha dado luz verde a la recuperación de los frescos dieciochescos, que fueron pintados en la década de 1780 y que han aparecido en la fachada lateral de la pinacoteca situada en la calle Mártires.
La empresa Quibla Restaura será la encargada de devolver el lustre a este importante ejemplo pictórico. Dadas las malas condiciones de esta fachada, el conjunto artístico se recuperará a través de un proceso de arranque, para lo que se engasarán los frescos, que después se recolocarán en la primera planta de la pared nueva que se levantará en la calle Mártires.
El proceso de recuperación de las pinturas durará unos cinco meses y pasará por diferentes fases. Tras el engasado de los motivos para darles resistencia, se procederá al arranque a través de unos rejones que separarán la capa pictórica. A continuación, se montarán en un panel específico, se estucarán las lagunas y se recolocarán las piezas desplazadas y movidas.
La restauración, que se llevará a cabo en el interior de la pinacoteca para evitar los transportes, en un espacio cedido por la UTE encargada de la rehabilitación del Palacio de Villalón, culminará con la reintegración cromática de la decoración y la protección final a base de una resina reversible.
Según el restaurador, Joaquín Gallego, se trata de un ejemplo de valor notable dentro del conjunto de pinturas murales del XVIII. "La situación de la fachada del edificio de la calle Mártires 4-6 en la trama urbana del Centro Histórico está documentada al menos desde 1791, fecha del plano de Carrión de Mula, en el que aparece claramente el trazado actual de la citada vía y en el que el edificio corresponde al número 82, que Carrión de Mula identifica como Estudios Reales de Gramática, Retórica y Pintura", explica.
En este sentido, el experto afirma que es probable que la construcción de las fachadas actuales se produzca a partir de la expulsión de los jesuitas. "En 1780 estas casas fueron vendidas a José Ordóñez y Natera, que construyo viviendas en ellas, que después compró el Colegio de San Telmo", agrega. Así, cabe suponer que la denominación de Carrión de Mula responde a un estado de la institución -Estudios Reales de Gramática, Retórica y Pintura- y por tanto del edificio, posterior a su pertenencia a los jesuitas y anterior a su absorción por la Escuela de San Telmo.
Por otro lado, la decoración mural está compuesta por una arquitectura fingida muy sobria: una banda perimetral en toda la fachada, mientras que encima de los vanos se encuentran grupos de cuatro ángeles infantiles que sujetan un marco redondo. Gallego comenta que al medir las pinturas detectaron un éntasis (corrección óptica de la perspectiva). "Están muy elaboradas y fueron realizadas buscando el efecto visual desde la calle", añade el experto que asegura que los colores están muy trabajados mezclando los tonos grises y rojos para lograr un resultado más cálido.
Un dato curioso es la depuración de la traza; "como un dibujo de arquitecto", destaca Gallego, lo que hace pensar que probablemente el trazado del dibujo en el plano lo pudo hacer el arquitecto José Martín de Aldehuela, que en ese momento construía el Montepío de Viñeros, la actual Sociedad Económica Amigos del País.

Las multas a los dueños de solares en estado de abandono se multiplican. Marbella (SUR)

El Ayuntamiento ha sancionado ya a 27 personas por dejarlos sin limpiar y sin vallar pese a los requerimientos

Ser dueño de una parcela y no preocuparse de su estado cuesta caro. Hasta 600 euros. Esta es la cuantía media de las multas que está imponiendo el Ayuntamiento a los propietarios de solares en evidente estado de abandono, no sólo porque se convierten en vertederos o los residuos vegetales casi han convertido los terrenos en una selva virgen, sino porque carecen de vallado en todo su perímetro, un riesgo añadido si se convierten en focos infecciosos o en caso de incendio. La Delegación de Medio Ambiente no se está andando por las ramas y en las últimas semanas ha multiplicado las sanciones a los dueños.
Tan sólo desde septiembre, fecha en que los técnicos municipales y la Policía Local comenzaron a levantar actas del mal estado de las parcelas tras una intensa campaña de información sobre la nueva normativa municipal que perseguirá a los vecinos que no miren por la ciudad, Medio Ambiente ya ha resuelto 27 expedientes con una media de sanción de 600 euros por falta de conservación, vallado y limpieza de las parcelas privadas. Algunos, incluso, reincidentes. «Cuando los inspectores o la policía detecta una parcela en mal estado hacen una fotografía, se comprueba quién es el titular en el catastro y se manda un requerimiento», explica sobre el procedimiento Antonio Espada, concejal de Medio Ambiente.
Es el primer paso, advertir al propietario de que si no acicala los terrenos será sancionado. En algunos casos suerte efectos y en otro los dueños hacen oídos sordos. «A algunos se le mandan hasta dos o tres veces», añade. Finalmente el expediente concluye con una sanción económica que suele rondar los 600 euros e incluso con la limpieza de oficio por parte del Ayuntamiento, un desembolso que después se les reclamará.
Cerca de casas
No hay una zona concreta donde la presencia de parcelas abandonada sea más notables. Los inspectores han detectado solares abandonados tanto en el mismo centro de la ciudad como en San Pedro Alcántara, Nueva Andalucía o Las Chapas. «Uno de nuestros grandes temores es que en verano se puedan producir incendios, además de la insalubridad, porque muchas de ellas están muy cerca de viviendas», apunta el concejal delegado de Medio Ambiente.

Metro empieza a analizar los árboles de la Alameda para decidir por dónde irá el túnel (SUR)

Los sondeos comenzarán hoy y utilizarán técnicas pioneras para preservar los 47 ejemplares de ficus El estudio decidirá la profundidad a la que habrá que trabajar y las alternativas para no dañar las raíces

LAS TÉCNICAS
La concesionaria de los trabajos, Tecnoma, empleará tres tipos de técnicas para analizar el estado de los árboles:
Resistógrafo: Una varilla muy fina que penetra en la corteza y en función de la resistencia que encuentra se sabe si la madera está sana o tiene pudriciones.
Picus o tomógrafo sónico: Es como hacerle una ecografía al árbol y proporciona una imagen digital en dos dimensiones de la sección del tronco, donde los colores significan el estado de la madera.
Tree radar: Es un sistema pionero que detecta y cuantifica las raíces del terreno, y emite imágenes que representan su distribución.¿Por dónde discurrirá el tramo del metro entre el río Guadalmedina y La Malagueta a su paso por la Alameda Principal? ¿Qué método constructivo (muros pantalla o tuneladora) es realmente el más adecuado? Las respuestas a estas dos grandes incógnitas están en la Naturaleza. Concretamente, en los 47 ficus centenarios que pueblan el eje principal del Centro.
La redacción del proyecto constructivo de este eje llega a uno de sus puntos clave, el estudio de los árboles y, sobre todo, de sus raíces, para evitar que se puedan dañar durante la excavación del túnel.
Ricardo Veroz es ingeniero de Montes de Tecnoma, la empresa del grupo Typsa que lleva a cabo este examen. Como explica, el trabajo de campo -que arranca en la madrugada de hoy- permitirá descubrir el estado actual del arbolado. Se iniciará con una evaluación de cada ejemplar, «su perímetro, su altura, cómo está ramificado, si tiene heridas, si tiene plagas y su vitalidad».
Esta fase se complementa con una serie de pruebas para observar el interior de los ejemplares y la distribución de las raíces, que se hará con tres técnicas no invasivas que evitan cualquier daño. Estos sistemas ya probaron su eficacia en dos ejemplares de gran tamaño situados en la traza de la futura línea 3 (La Malagueta-El Palo).
Chequear la salud
La primera es el resistógrafo, «una varilla muy fina que penetra en la corteza y en función de la resistencia que encuentre se sabe si la madera está sana o tiene pudriciones». El aparato imprime una gráfica que indica el grado de salud de la madera.
La siguiente prueba será el 'picus' o tomógrafo sónico. «Es como hacerle una ecografía al árbol, proporciona una imagen digital en dos dimensiones de la sección del tronco, donde los diferentes colores significan el estado de la madera». En apariencia es un anillo de sensores que rodea el tronco. «Se golpea con un martillo y al momento se obtiene una gráfica. El color marrón significa que la madera es sana, y los más violáceos, las pudriciones».
La fase clave -la que se acometerá esta noche y mañana y supondrá cortes temporales de tráfico durante la madrugada- es el llamado 'tree radar'. Una tecnología pionera que se está utilizando por primera vez en España para los trabajos del suburbano. De hecho, los aparatos proceden de Reino Unido y los datos se procesan en EE.UU. «Detecta y cuantifica las raíces del terreno, y emite imágenes que representan su distribución. Con ello se evita tener que hacer catas que afectarían al árbol».
Esta prueba permitirá valorar tanto el método constructivo más idóneo como la profundidad y el espacio en el que hay que trabajar. Aparentemente es un carrito con dos tipos de antenas, una para localizar raíces de hasta un metro de profundidad y hasta un centímetro de diámetro, las llamadas raíces fisiológicas; y la segunda, que alcanza hasta cuatro metros de profundidad y órganos de mayor grosor.
El carrito va haciendo pasadas alrededor del árbol y los datos captados se envían a un laboratorio en EE.UU., donde se interpretan. El sistema es capaz de diferenciar entre raíces y otros elementos subterráneos, como las tuberías.
Propuestas correctoras
Con toda esta información se podrá evaluar el riesgo que entraña la construcción para cada uno de los árboles y a qué profundidad hay que trabajar.
Sobre esta base se establecerán las propuestas correctoras. Por ejemplo, se podrá plantear que en las zonas cercanas a las plantas se sustituya la pantalla de hormigón por otra de micropilotes, para que entre pilote y pilote haya un espacio para que luego las raíces puedan penetrar por encima de la losa de cubierta del túnel.
Asimismo, se propondrá un rebaje del terreno para que, en caso de que se acometa con pantalladoras, que son máquinas muy altas, éstas no afecten a las ramas, y utilizar maquinaria de gálibo pequeño. También habrá una protección física para los árboles mediante chapas metálicas.
Con todo, el ingeniero de Montes reconoce que será indispensable cortar una pequeña cantidad de raíces. Para ello, la consultora propondrá incluso la manera correcta de efectuar esa poda y el tratamiento para curar los cortes. Por último, se creará un terreno de protección, con un relleno de nutrientes por encima de la losa de cubierta del túnel, para que el árbol pueda seguir desarrollándose en los siglos venideros.

Agilizan los PGOU para que el horizonte urbanístico esté despejado tras la crisis (SUR)

La mitad de los municipios de la provincia tramitan adaptaciones a la Ley de Ordenación andaluza

La situación de parálisis por la que atraviesan los planeamientos urbanísticos de los municipios malagueños tiene los días contados. Tras años en los que los cambios introducidos en la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA) y la tramitación de los planes subregionales han supuesto un freno para la aprobación de los nuevos Planes Generales de Ordenación Urbana (PGOU) en la provincia, la situación empieza a remontar. La clave hay que buscarla en la opción que el Gobierno andaluz dio hace un año para evitar que los planes urbanísticos locales quedaran abocados a una paralización casi total. De hecho, Málaga es todavía el territorio con menos PGOU adaptados a la LOUA, sólo tres.
Esa opción es la adaptación parcial, una solución que, aunque no sustituye a la revisión en profundidad de los planes generales, sí permite a los municipios efectuar modificaciones y clasificar suelos, aunque con los condicionantes que marca la Ley de Ordenación Urbanística, incluida la reserva de un 30% como mínimo para viviendas de protección oficial en cada sector que se desarrolle.
Según informaron desde la Consejería de Vivienda y Ordenación del Territorio, casi la mitad del centenar de municipios de la provincia se han acogido ya a este mecanismo para poner a punto sus planes urbanísticos, de tal forma que el horizonte se encuentre despejado cuando se salga de la situación de crisis que afecta a la economía española en general, y al sector de la construcción particularmente.
Localidades
En concreto, son 44 los ayuntamientos que van a adaptarse a la LOUA por este camino. Ya lo han hecho Rincón de la Victoria y Mollina, que han obtenido el visto bueno de la Junta a la adaptación de sus PGOU. En el caso de Rincón, esta revisión provisional supondrá la puesta en carga de suelos para construir 332 viviendas de protección oficial. Por su parte, Mollina reserva terrenos para 103 VPO.
Actualmente, son 39 las localidades que se preparan para adaptar su planeamiento, para lo que reciben asesoramiento y subvenciones de la Junta. Entre ellas se encuentran Estepona, Nerja, Ronda, Torrox, Alhaurín de la Torre, Alhaurín el Grande, Benalmádena, Campillos y Mijas. Además, Alcaucín, Cártama y Vélez-Málaga han sacado a exposición pública el documento de su adaptación, paso previo a la evaluación de la consejería.
Su delegada en Málaga, Josefa López, destacó que la adaptación parcial es un proceso totalmente compatible con la revisión del PGOU y mucho más ágil, ya que puede efectuarse en un plazo de cuatro o cinco meses. «Esta opción es la llave que permite desbloquear los planes generales, lo que ofrece garantías para los promotores, y obtener suelo para viviendas protegidas, para terrenos de uso empresarial o industrial y para equipamientos», explicó López, que valoró positivamente el que muchos municipios se acojan a la adaptación parcial, al mismo tiempo que preparan la revisión de su PGOU.
La delegada informó de que existe un equipo de información y asesoramiento que colabora con aquellos ayuntamientos que deciden adaptarse parcialmente a la LOUA. En caso contrario, no pueden efectuar modificaciones en su planeamiento, por lo que este se agota o se paraliza.
El decano del Colegio Oficial de Arquitectos de Málaga, Francisco San Martín, opinó que la adaptación parcial de los planes generales aporta seguridad jurídica al sector inmobiliario y facilita que recupere la confianza. «Está claro que los ayuntamientos deben hacer algo con sus PGOU, o adaptarlos o revisarlos, pero no pueden quedarse parados, porque este tiempo de recesión económica debe servir precisamente para preparar el terreno, de tal forma que el campo esté abonado cuando se salga de la crisis», argumentó San Martín.