lunes, 30 de marzo de 2009

"Para vender una casa ahora hay que dar un gran descuento desde el principio" (Málaga Hoy)

Este experto señala que miles de propietarios "viven aún en un mundo de fantasía" y explica que éstos deben ser conscientes de que van a perder dinero si compraron su piso a partir del año 2005
Fernando Encinar dirige los estudios que hace el portal inmobiliario idealista.com, una empresa española relativamente nueva (se fundó en 2000) que está causando sensación entre todos aquellos que buscan piso, ya que tiene un oferta, sólo en la provincia de Málaga, de más de 9.000 inmuebles, de los que el usuario puede ver fotografías o vídeos, entre otras características.

-¿Cómo está funcionando la búsqueda de pisos por internet a través de portales como el suyo?

-Mucha gente pensaba que los portales de este tipo funcionaban bien porque había una burbuja inmobiliaria. Su desplome nos ha afectado y está siendo un año duro, pero en 2008 hemos visto que ha habido una migración masiva de la oferta y demanda de pisos a internet. La crisis está consolidando a la Red como canal intermediario de todo, de pisos, de coches, de empleo... En plena crisis, en febrero hemos tenido un dato histórico en idealista.com como son 2,5 millones de personas que han visitado 115 millones de páginas. Eso demuestra que hay demanda, pero que responde a una nueva situación de mercado.

-¿Cuál es esa nueva situación?

-El mercado está ahora con promotores con el agua al cuello, entregando pisos a los bancos. Vamos camino de no ver una grúa en ningún sitio. En esta última década el sector inmobiliario ha incrementado mucho el precio de todos los productos (viviendas, oficinas, garajes, etc) y en todos los municipios de España. Ahora los precios han caído también en todo el país.

-¿Qué papel juegan ahora las entidades financieras?

-Estamos viendo cómo los bancos y cajas están creando sus propias entidades inmobiliarias. No les queda otra. Están en estado de schok y lo que vamos a ver es lo mismo que pasó en la crisis de comienzos de los 90, cuando bancos crearon Metrovacesa o Vallehermoso para vender los pisos. Muchas entidades financieras no saben cómo gestionar las viviendas y cuando les llega una promoción las retiran de los canales habituales de comercialización, y eso es un error.

-Los consumidores se quejan de que no salen pisos a subasta.

-La subasta fue la fórmula con la que se solucionó el problema de la vivienda en los años 90 porque no había otra forma, pero es una solución vieja. La subasta funciona en mercados opacos y ahora el mercado inmobiliario es muy transparente, con mucha información y muy sofisticado.

-¿Cuál es la fórmula ideal?

-Bajar precios y dar toda la información posible. Si se tiene un mapa, un vídeo, fotografías, etcétera de cada vivienda no puedes pensar en irte a una subasta en la que sólo te dan cuatro datos.

-¿Está en extinción el modelo de negocio habitual de la oficina inmobiliaria?

-La inmobiliaria, como tal, con una presencia física en una oficina, es más necesaria que nunca porque son las que están bajando los precios. En estos momentos comprar una vivienda a través de una inmobiliaria suele ser más barato que irse directamente al vendedor porque las inmobiliarias son las que les están diciendo claramente a los propietarios de los pisos cuál es la realidad y que deben bajar los precios.

-¿El vendedor no se ha percatado todavía del cambio de ciclo?

-El vendedor de una vivienda vive hoy en día aún en un mundo de fantasía. Cree que va a poder vender su piso por lo mismo que sacó el vecino. La inmobiliaria es la que le pone los pies en el suelo. Hay miles de vendedores que están en la inopia, que piensan que va a venir un caballero andante a comprarle su casa por lo que pida. Deben saber que, si quieren vender su piso, no sólo van a sacar menos que el vecino sino que, si adquirieron el inmueble a partir de 2005, van a obtener un precio menor del que ellos pagaron, algo que era impensable en España. Antes era más barato para el comprador tratar directamente con el propietario y ahora el mejor aliado para el usuario es la inmobiliaria, que pone las ofertas porque su negocio es vender.

-¿Cuál es el perfil del comprador actual?

-Es una persona que se mete en un portal como el nuestro y compara una vivienda con todas las que hay en ese barrio, por lo que tiene toda la información y eso le permite negociar. El vendedor, normalmente, recibe al principio muchas llamadas y se anima, pero suelen ser la de vecinos curiosos. Pasan meses o años y sigue sin vender el piso. Si no baja mucho el precio no va a sonar la flauta porque los precios de 2005 ó 2006 no van a volver en muchos años. Mi consejo es: si le resulta urgente vender, ponga el mayor descuento posible de primeras.

Un total de 19 accesos públicos a las playas están cerrados por urbanizaciones privadas. Marbella (SUR)

Consistorio abre expedientes y no descarta derribos para garantizar el paso
Con cadenas e incluso con muros. La llegada del buen tiempo anima a los vecinos y turistas a visitar el litoral esteponero. Una actividad que puede tropezar con irregularidades que hacen que un agradable día de playa no comience con buen pie. Acceder a la arena se convierte en algunos casos en una situación complicada. Los bañistas tienen que sortear obstáculos o caminar bastantes metros para poder llegar hasta la arena. Y es que muchos vecinos de urbanizaciones situadas junto al litoral han ocupado la zona de dominio público y han cortado el paso a la playa.
El Consistorio tiene localizados un total de 19 accesos públicos que están cerrados al público por la actitud irregular de otros vecinos, según explicó a este periódico la concejala de Playas, Carmen Ocaña. El departamento municipal de Disciplina Urbanística ha incoado los correspondientes expedientes para reparar la legalidad perturbada en esta zona y permitir abrir estos pasos públicos. En algunos casos, aplicar la legalidad supone el derribo de las construcciones que impiden llegar hasta el litoral. El Ayuntamiento pretende que esta situación se regularice antes del inicio de la temporada estival. En total, el municipio cuenta con 46 accesos a las playas.
Uno de los casos más llamativos es el de la urbanización Riviera Andaluza. En este particular, los bañistas tienen que atravesar los jardines del complejo residencial para llegar hasta la arena. Es más, para entrar en la urbanización hay que pasar ante una caseta de seguridad privada.
Pero no es el único caso. La mayoría de las urbanizaciones optan por vallar o poner cadenas en los accesos. En otras hay incluso muros construidos, según la concejala de Playas. Esta situación no es nueva. En algunos casos, los accesos llevan cortados más de cuatro años.
En los últimos meses
Lo cierto es que en los últimos meses ha proliferado esta actitud. Así lo pone de manifiesto la concejala de Playas, que entró a formar parte del gobierno el pasado 19 de enero. Ocaña manifestó que en sus primeros días de mandato se cerraron nueve pasos públicos por parte de urbanizaciones privadas. «Un hecho que no vamos a consentir por parte del Ayuntamiento, ya que no permitiremos que se le vete la entrada a una playa pública a los ciudadanos de Estepona», sentenció la edil.
Así las cosas, dejó claro que los accesos públicos tendrán que reabrirse y si las urbanizaciones afectadas no resuelven el problema, será el Ayuntamiento quien lo lleve a cabo con cargo a las promociones privadas.

Conversión de pisos en VPO (SUR)

Los promotores inmobiliarios llevan presentadas a la Junta de Andalucía 3.921 viviendas libres para su conversión en VPO, según indicaron fuentes de la Consejería de Vivienda y Ordenación del Territorio. En Málaga son 138 viviendas, lo que la coloca entre las últimas de Andalucía en este concepto, sólo por delante de Córdoba y Granada

Cien edificios reparan los desperfectos que se detectaron en la inspección obligatoria (SUR)

Las mejoras, con un coste medio de tres mil euros, se llevan a cabo sobre todo en fachadas y cubiertas

DATOS
Edificios que han pasado la inspección obligatoria: 1.220.
Edificios inspeccionados que no tienen que realizar obras: 747.
Edificios inspeccionados obligados a someterse a algún tipo de reparación: 467.
Edificios para los que ya se ha solicitado la licencia de obras para las reparaciones: 81.Casi un centenar de edificios de la ciudad, ubicados en su mayor parte en el Centro, han iniciado o van a comenzar próximamente reparaciones derivadas del resultado de las inspecciones obligatorias a que fueron sometidas durante el año pasado. El primer plazo de la Inspección Técnica de Edificios (ITE), que concluyó el 31 de diciembre para los inmuebles de cien o más años y los protegidos, se ha saldado con 1.220 informes de los que 747 tuvieron un resultado favorable, es decir, que no son necesarias reparaciones en los edificios, y 467 lo tuvieron desfavorable. En esos casos, sus dueños están obligados a solicitar la licencia de obras para las mejoras en un plazo de tres meses.
Fuentes del departamento de Arquitectura y Conservación de la Gerencia de Urbanismo indicaron que ya han tramitado los permisos un total de 81 propietarios y confiaron en que próximamente lo hagan el resto hasta la cifra de 467, para lo que se les notificará por escrito. Además, hay tres casos en los que las obras de reparación derivadas de la ITE ya están finalizadas.
Las fuentes comentaron que, en su mayor parte, los arreglos se ciñen a elementos de la fachada y la cubierta de los inmuebles. En segundo lugar, los desperfectos más comunes a reparar son los relacionados con las instalaciones del edificio (electricidad y fontanería) y, en tercer lugar, se encuentran los problemas derivados del estado de su estructura o cimentación. De media, los arreglos suponen un coste de unos tres mil euros para cada inmueble, aunque hay expedientes en los que las reparaciones suman varios miles de euros. Es el caso del edificio de los sindicatos, en la avenida de Manuel Agustín Heredia, que necesita una restauración en profundidad de su fachada.
Por otro lado, Urbanismo ha iniciado el proceso para sancionar a aquellos propietarios que no han pasado la ITE en el primer plazo. Se trata de 650 edificios que van a recibir notificaciones en los próximos días y que se arriesgan a multas entre 600 y 60.000 euros. No obstante, si pasan la inspección tras el aviso del Ayuntamiento, la multa puede reducirse a 150 euros.
El Ayuntamiento ha cursado en primer lugar las multas para 16 edificaciones que, de manera reiterada, han incumplido en los últimos años las órdenes de reparación que le han llegado de Urbanismo.

Amenazan con parar el PGOU si no se preserva el alcornocal (La Opinión)

Los ecologistas creen que su desprotección en el plan definitivo constituiría una posible prevaricación que se encargarían de denunciar "masivamente"

PRINCESA SÁNCHEZ. MARBELLA La supervivencia de los árboles no se suele traducir en términos económicos, pero sí en denuncias ecologistas. El último órdago de este colectivo planea sobre Marbella. El alcornocal de los Llanos de La Mina es uno de los aspectos del polémico Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de la localidad, que se plantea su posible destrucción para albergar el futuro polígono industrial.
Estos terrenos, sobre los que asientan las raíces de un millar de árboles, están protegidos como zona verde por el documento urbanístico aprobado provisionalmente después de que un informe de la delegación de Medio Ambiente defendiera su preservación. Sin embargo, los ecologistas temen que la voluntad política y las "presiones empresariales" cambien esta calificación. No obstante, advierten del riesgo.
Si el texto en trámite aceptara la alegación de los industriales en su segunda aprobación provisional y se permitiese construir en estos suelos, "sería la primera vez que se le da la vuelta a un informe medioambiental vinculante", indicó a este diario el portavoz del grupo marbellí de Ecologistas en Acción. Estos hechos constituirían un posible delito de prevaricación, que no tardarían en denunciar y que supondría, por tanto, la paralización del PGOU y el retraso de su esperada aprobación definitiva.
Ávila considera que el recinto empresarial podría desarrollarse en otro lugar que no implicara la destrucción de un ecosistema natural tan valioso como éste, "defendido por la Sociedad Española de Ornitología y hasta ahora por la propia Junta de Andalucía". A este respecto, recuerda que podrían reclamar los terrenos de la margen izquierda o derecha de esta finca, conocida como Nueva Marbella y situada al norte del centro comercial La Cañada.
Los empresarios defienden, por su parte, la necesidad de desarrollar un parque empresarial que suponga la recuperación económica de Marbella y sostienen que su construcción supondría la creación de más de 18.000 empleos y unos ingresos municipales directos de 122 millones de euros en concepto de licencias urbanísticas. Estos datos "no son demostrables" para Ávila.
Asimismo, la necesidad de conservar uno de los pocos pulmones del municipio es prioritaria, sostiene. Una visión que se ha visto avalada recientemente por el propio Parlamento Europeo, que está dispuesto a congelar los fondos comunitarios para España si no se resuelven las distintas situaciones de caos urbanístico denunciadas por los residentes comunitarios.

Puerto de la Torre y Teatinos lideran el crecimiento de Málaga en los últimos dos años (SUR)

Las nuevas barriadas han acogido casi siete mil nuevos habitantes desde 2005

Arranca la urbanización del Cañaveral, hasta ahora una zona de campoMálaga crece por el noroeste. Las barriadas de Puerto de la Torre y Teatinos lideran la expansión de la ciudad en los últimos años, según se desprende de los datos del padrón de habitantes que publica Gestrisam. Puerto de la Torre es con diferencia el distrito que más incrementa su población. Sólo en el último año contabilizado (2007) lo hizo en 1.853 habitantes, cifra casi idéntica a la subida que experimentó en 2006. En los últimos cuatro años han sido casi siete mil los nuevos vecinos que han ocupado por vez primera viviendas construidas sobre terrenos que hasta hace no mucho tiempo eran sólo campo.
Según la última estadística municipal, los distritos de Palma-Palmilla, Carretera de Cádiz, Churriana y Campanillas vieron aumentada su población entre trescientos y cuatrocientos habitantes más durante 2007. Por el contrario, el número de habitantes empadronados cayó en el Centro -donde se registraron 298 vecinos menos-, Ciudad Jardín -142 menos- y Cruz del Humilladero, con una caída de 422 vecinos.
Volviendo al sector de Puerto de la Torre, destaca el incremento poblacional registrado en la zona de Teatinos que, según los datos facilitados por el Observatorio de Medio Ambiente Urbano, ha crecido en unos tres mil habitantes en los últimos tres años. En 2005, el área de Teatinos contaba con una población de 28.290 vecinos y en 2007 llegó a 31.178.
Numerosas han sido las promociones de pisos que se han puesto en marcha en los últimos años en Teatinos configurando una nueva ciudad y todavía quedan algunas por iniciarse, si bien los efectos de la crisis económica en el mercado inmobiliario van a suponer una demora en su ejecución.
Morillas
Es el caso de los proyectos para el ámbito denominado Morillas, que ocupará el vacío existente hasta ahora entre la Colonia de Santa Inés y los nuevos bloques de Teatinos construidos junto a la llamada 'fuente de los lápices'. Las promotoras ya han puesto banderas para anunciar la próxima realización de pisos en el lugar, que ya cuenta con un entramado de calles y manzanas baldías. Más de 2.400 casas irán en Las Morillas, donde las vías ejecutadas invitan a los conductores a emplearlas para dar un rodeo y evitar los atascos de las rondas. Sin embargo, los cortes creados con vallas y piedras frustran ese objetivo.
Una de esas vías es una amplia avenida que pasa junto a la Facultad de Derecho y que forma parte del eje diseñado para conectar La Térmica con El Atabal. Junto a este último lugar se encuentra la zona de Hacienda Cabello, otro nuevo barrio en el que ya están habitadas algunas de las mil viviendas con que contará en total.
Por otro lado, tras años de espera, ya han arrancado las obras de urbanización del sector denominado El Cañaveral, que supondrá una prolongación de la zona de Puertosol hacia el sur. 1.745 viviendas, entre adosadas y bloques, zonas comerciales, colegios, pistas deportivas y un gran parque integrarán este nuevo barrio, que estará conectado con el eje de la avenida de Navarro Ledesma mediante una nueva carretera que constituirá un acceso alternativo para Puerto de la Torre. Las obras de esta vía, ya en marcha, podrían concluir para el próximo mes de mayo, según puntualizaron fuentes de la Gerencia de Urbanismo.
Protección oficial
Pero donde más se aprecia el crecimiento de la ciudad por el noroeste es en la Finca Soliva, donde el Ayuntamiento construye una barriada que contará con más de 1.500 viviendas de protección oficial. Una gran parte de los bloques de VPO ya están casi acabados. De hecho, el Consistorio espera entregar las primeras llaves a mitad de este año.
Completa estos desarrollos en el área de Puerto de la Torre Cañada de los Cardos, una urbanización que supone la prolongación de El Cónsul hacia el oeste. Está previsto que acoja la nada despreciable cifra de 2.619 viviendas. Algunas de ellas ya están realizadas y otras se harán próximamente.

La crisis paraliza las ventas y ralentiza la labor de los promotores (SUR)

Aunque ha demostrado un dinamismo de expansión mucho mayor que otros sectores de la ciudad, el área de Puerto de la Torre y Teatinos no escapa a las consecuencias de la crisis en el mercado inmobiliario. Según explicaron desde la consultora inmobiliaria Minza y Cooper, encargada de la gestión de un proyecto de 200 viviendas en El Cañaveral, las ventas están actualmente «paradas». «Los promotores van a esperar a que se reactive la demanda de pisos, antes de empezar las obras de los bloques», aseveró un portavoz de esta empresa. Según comentó, las obras de urbanización avanzarán durante este año, pero la construcción de los primeros edificios no será inmediata.
Además, vaticinó que los precios de las casas no serán tan elevados, como los aplicados en los últimos años, para facilitar la venta. «Serán precios más ajustados, aunque eso suponga dificultades, ya que los promotores compraron los suelos con un elevado coste», agregó.