lunes, 16 de febrero de 2009

El poderoso influjo del ladrillo (El País)

La caída del precio de la vivienda incide directamente en la economía de los países. Aunque todavía no se puede cuantificar el alcance de la actual depresión en las economías, un estudio de

Los ciclos afectan al endeudamiento y riqueza de los agentes económicos
La Caixa, titulado Consecuencias económicas de los ciclos del precio de la vivienda, elaborado por Oriol Aspachs-Bracons sobre 17 países desarrollados, con datos de los últimos 40 años, constata que la incidencia en el producto interior bruto (PIB), el crédito y la tasa de paro ha sido proporcional a la caída del precio de la vivienda. "La relación entre las fases expansivas y los posteriores episodios de deflación en el sector inmobiliario indica que cuanto mayor ha sido la duración e intensidad de la fase expansiva, mayor ha sido la duración e intensidad de la posterior deflación", sostiene el documento de La Caixa.

Las fases expansivas son aquéllas en las que los precios reales aumentan año tras año de forma ininterrumpida. En el conjunto de los 17 países analizados (entre ellos España, véase gráfico), el precio de la vivienda ha crecido a una tasa interanual media del 2,6% y la mayor parte del tiempo ha estado en una fase expansiva. Durante esas fases expansivas, que duran un promedio de unos seis años, el aumento medio del precio real de la vivienda ha sido del 62% para el conjunto del periodo.

Los episodios de deflación inmobiliaria, a su vez, también han sido frecuentes, aunque menos. En promedio, cada país de los estudiados ha sufrido más de dos periodos de unos cinco años cada uno de contracción, y durante estas fases el precio real de la vivienda ha caído un 23%.

Según el estudio, "en el 93% de los episodios de deflación inmobiliaria se observa una contracción económica; en el 80%, una contracción del crédito, y en el 100%, un aumento de la tasa de paro". El crecimiento del PIB se desacelera en los trimestres posteriores al inicio de la deflación inmobiliaria, toca fondo un año y medio después, con tasas del -1,5%, la contracción del crédito dura dos años y supone una caída del 3% anual, mientras la tasa de paro tiende a crecer y no vuelve a caer hasta pasados cuatro años.

El último ciclo expansivo del precio de la vivienda, en concreto, se ha caracterizado por su elevada sincronización internacional y por su duración e intensidad, que se aproxima al doble de las fases anteriores. En promedio, ha durado 10 años, muy por encima de los seis años que dura una fase expansiva típica, y el precio de la vivienda ha subido más de un 100%, cerca del doble de la media histórica. La expansión ha sido especialmente pronunciada en Bélgica e Irlanda, donde el precio ha subido más de un 200%. España, con una subida del 115% en términos reales, se encuentra en la media de los 17 países que incluye el documento.

¿Qué hace que el sector inmobiliario sea tan especial para la marcha de la economía? En primer lugar, el sector inmobiliario es uno de los más cíclicos (durante los periodos expansivos tiende a crecer más que la media, mientras ocurre lo contrario en los recesivos). Ello es consecuencia, en gran medida, del largo horizonte temporal de las inversiones (el periodo de construcción de una vivienda se prolonga durante dos años, mientras que el plazo medio de amortización de una hipoteca es de 10 años). "Ello hace que las inversiones sean muy sensibles a los cambios de tipo de interés e impide que la oferta del sector se ajuste a las condiciones de cada momento, lo que puede llevar a una sobreoferta en periodo recesivo y exceso de demanda en los contrarios", sostiene.

En consecuencia, los ciclos inmobiliarios se transmiten al resto de la economía debido a las fluctuaciones del precio de la vivienda, ya que éstas afectan a la riqueza y la capacidad de endeudamiento de los agentes económicos. Para las familias, la caída del precio de la vivienda supone una disminución de la riqueza, ya que tienen la mayor parte de ella invertida en el sector inmobiliario, lo que lleva a reducir el consumo y aumentar el ahorro. En España, por ejemplo, en 2007 la riqueza inmobiliaria representaba más del 80% de la riqueza bruta de los hogares. La caída del consumo es especialmente pronunciada cuando parte de éste se financia a crédito utilizando la vivienda como garantía. Esta práctica está muy extendida en Estados Unidos, donde se estima que una disminución del precio de la vivienda del 10% reduce el consumo un 0,9%. En España, donde no está tan extendida, la incidencia es mucho menor: una caída del precio de la vivienda del 10% conllevaría una caída del consumo del 0,3%.

La caída también impacta en la riqueza de las empresas. "Ello es así porque la disminución del precio de la vivienda refleja principalmente una caída del precio del suelo y, por lo tanto, los activos inmobiliarios de las empresas también se deprecian", dice el estudio. Como las familias reducen su consumo, las empresas reducen la producción y la inversión, entre otras cosas porque se encarece su acceso al crédito. El efecto es especialmente importante para las pymes, ya que éstas son las que utilizan más sus activos inmobiliarios como garantía de crédito.

Finalmente, también afecta la rentabilidad de las entidades financieras, pues aumenta el riesgo de que las garantías hipotecarias de los créditos en mora caiga por debajo del valor del crédito concedido. Todo ello puede dificultar su capacidad de financiación y, por tanto, algunas entidades pueden verse obligadas a reducir la oferta de crédito. En este contexto, las entidades prefieren aumentar la liquidez de su activo de forma preventiva para cubrir potenciales eventualidades, lo que también les lleva a reducir la oferta de crédito.

Estos efectos indirectos en las decisiones de familias, empresas y entidades financieras pueden generar una espiral contractiva de la economía de severas consecuencias, asegura el autor del informe. La caída del consumo de los hogares intensifica la caída de la producción y la inversión empresarial. Y, al mismo tiempo, la reducción de la actividad empresarial tiene sus repercusiones directas tanto en el mercado laboral como en el sector financiero.

La subida de la tasa de paro impulsa la caída del consumo, y el aumento de la morosidad de las familias y las empresas aumenta la presión sobre el sector financiero, que puede verse obligado a reducir la oferta de crédito aún más. Además, la menor demanda de los hogares y las empresas hace que los precios inmobiliarios sigan cayendo, amplificando así su efecto inicial. -


Natalidad y tipos de interés
Los augurios sobre la incidencia del precio de la vivienda no pueden ser peores para el periodo venidero. Sin embargo, un análisis más detallado revela que la relación entre las fases expansivas y de deflación tiende a no ser lineal. Hay algunos factores de la última fase expansiva que pueden matizar esta relación. Por ejemplo, parte del crecimiento del sector inmobiliario en algunos países se ha debido al fuerte aumento de la población. Estos factores, especialmente importantes en España, podrían limitar el descenso del precio de la vivienda.

Durante la fase expansiva, uno de los factores principales que impulsó el crecimiento del sector inmobiliario en la mayoría de países fue el bajo nivel de los tipos de interés reales (es decir, los nominales menos la inflación), lo que redujo el coste de financiación e impulsó la oferta y la demanda. En España, por ejemplo, los tipos de interés reales fueron negativos la mayor parte del tiempo entre 2002 y 2006. El aumento de la población y el efecto de la generación del baby boom constituyeron dos factores adicionales que impulsaron la demanda. Asimismo, los puestos de trabajo generados en el sector de la construcción entre 2000 y 2007 representaron el 20%, mientras en Estados Unidos y el Reino Unido supusieron el 14% y el 17%.

Las otras cuentas pendientes de Martinsa (El Mundo)

Unos 20.000 compradores de las promotoras en quiebra no saben si tendrán sus pisos
Tras ocho meses, los 12.500 de Martinsa luchan aún por recuperar su dinero o su casa
'Sólo quiero que me devuelvan el dinero y olvidarme cuanto antes', dicen los afectados
El Ministerio de Economía decidirá en breve sobre el devenir de la compañía

Llanera, Seop, Hábitat, Restaura, Promodico... Sus cientos de acreedores tendrán difícil recuperar los miles de millones de euros que les adeudan. A la cola de todos ellos, unas 20.000 personas temen que los planos que detallan milimétricamente sus viviendas nunca se materialicen en ladrillos. Son las otras víctimas de la veintena de grandes promotoras y constructoras que han presentado suspensiones de pagos en cadena durante los últimos meses. Y los que más tienen que perder: sus ahorros y un proyecto vital.

Por tamaño y repercusión social, el caso de Martinsa Fadesa es el más representativo de todos los 'concursos de acreedores'. Han pasado ocho meses -14 de julio- desde que la número uno del ladrillo nacional se declaró en quiebra. La mayoría de sus 12.500 clientes siguen ignorando a estas alturas qué suerte van a correr sus casas, aunque el hecho de que en los solares en los que deberían haberse edificado no haya instalada ni una sola grúa ya les da muchas pistas. Su destino está en manos de abogados, asociaciones de consumidores y plataformas de afectados.

En Colmenar Viejo, al norte de Madrid, donde teóricamente tendrían que estar acabados 200 chalés, esta semana sólo había una sucia caseta de ventas desierta, proyectos de calles con una fina base de cemento y cajas de contadores de la luz delante de... nada. A tres de los vecinos que de no haberse ido a pique la empresa de Fernando Martín estarían viviendo allí casi se les saltaban las lágrimas (casi sin el casi) al pisar el lugar en el que en vez de hogares sólo ven tierra removida.

La empresa ha propuesto ampliar de cinco a ocho años el pago de su deuda (desde mediados de 2010 hasta 2017) a cambio de comprometerse a devolver a sus acreedores hasta el último céntimo

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"Lo único que quiero es me devuelvan el dinero que he pagado y olvidarme cuanto antes", confesaba a pie de no obra Antonio Díez Torres, que adelantó unos 100.000 euros por un adosado con piscina comunitaria junto a su hija, otra de las afectadas. Su rosario inmobiliario ha tenido últimamente todas las estaciones en la entidad financiera que supuestamente tiene a buen recaudo su dinero, pero que de momento se niega a devolvérselo alegando que no se han agotado los plazos legales.

No es el único caso. Al menos cuatro entidades financieras están poniendo trabas a lo que se conoce como ejecución del aval; esto es, a reembolsar a los compradores las cantidades que han ido entregando a la promotora, quien, a su vez, tenía obligación de depositarlas en un banco o caja.


Afectados por la quiebra de Martinsa delante de la sede de la compañía en Madrid, el pasado 20 de enero. elmundo.es
La agonía de los avales
Pero situación es aún más crítica para unos 2.000 compradores de la inmobiliaria que dirige el ex presidente del Real Madrid. En sus casos no se llegó ni a formalizar el aval, por lo que ahora tienen dos opciones: iniciar un proceso judicial costoso y probablemente lento o confiar en que se ponga techo a sus sueños, ahora más bien pesadillas.

Fuentes de Martinsa Fadesa aseguran que su intención es reflotar la compañía "para terminar el mayor número de viviendas posible y devolver el dinero de los contratos que tengan que ser rescindidos".

"Lo único que quiero es me devuelvan el dinero que he pagado y olvidarme cuanto antes", confiesa un comprador, Antonio Díez Torres, a pie de 'no obra'

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Más que cómo, que también, el problema es cuándo. La empresa ha propuesto ampliar de cinco a ocho años el pago de su deuda (desde mediados de 2010 hasta 2017) a cambio de comprometerse a devolver a sus acreedores hasta el último céntimo. El Ministerio de Economía es quien tiene que decir sí a este convenio, previa aprobación en el Consejo de Ministros, que podría ser inminente. "Pedimos que se condicione esa excepcionalidad de la ley a que se den garantías a los compradores que carecen de aval, o que les ha caducado, a pesar de que es obligatorio", reclama Mariano Sanz, presidente de la Asociación de Afectados de Martinsa Fadesa en Colmenar Viejo.

A muchos de los 20.000 atrapados involuntariamente en las quiebras inmobiliarias les tocará pasar bastantes páginas del calendario antes de saber si las viviendas que compraron sobre plano son finalmente viviendas o se quedan en planos.

Vélez-Málaga inicia los trámites para construir 187 VPO (Málaga Hoy)

Un estudio sitúa en 2.576 la cifra de viviendas sociales necesarias en una década

El Ayuntamiento de Vélez-Málaga ha puesto en marcha cuatro nuevas promociones de viviendas de protección oficial a través de la Empresa Municipal de Servicios, Vivienda, Infraestructura y Promoción de Vélez-Málaga (Emvipsa). Se trata de 187 nuevas VPO repartidas entre el núcleo principal y Torre del Mar. En la calle Laureano Casquero se van a levantar 80; 37 en la zona del colegio Axarquía; 21 en la Cuesta del Visillo y 49 en la Azucarera en el núcleo costero.

De esta forma el gobierno municipal espera dar respuesta a las necesidades reales de la población que, según un estudio externo, sitúa en 2.576 la demanda en los próximos diez años. De momento, Emvipsa está preparando el pliego de condiciones para sacar a licitación la redacción de los proyectos.

"Para nosotros la vivienda es un asunto prioritario. Vamos a continuar con el trabajo que hicimos en la pasada legislatura y vamos ampliarlo. Aunque antes tendremos arreglar el desorden que dejó el PP en la empresa municipal", manifestó la alcaldesa, María Salomé Arroyo (PSOE) quien denunció que el Partido Popular anunciara la construcción de 2.000 viviendas, que "luego bajó a 800" y "acabó por sortear las que nosotros le dejamos preparado incluso con los préstamos bancarios resueltos".

Arroyó insistió que además de las viviendas de protección oficial, van a poner en marcha desde Emvipsa, la empresa de alquiler, y van a ampliar el convenio de programa de infravivienda que tienen con la Junta de Andalucía.

Fin de la cuenta atrás en la calle La Unión (Málaga Hoy)

El Metro inicia hoy los desvíos de servicios afectados, fase que se extenderá cuatro meses · Vecinos y comerciantes, entre el temor y la satisfacción por la modernidad que traerá la obra

La cuenta atrás para la llegada del Metro a la calle La Unión torna a su fin. Después de que conociesen la intención de la Junta de Andalucía de trasladar el paso del suburbano de Paseo de los Tilos a su calle, lo que ocurrió en marzo en 2006, los vecinos de esta conocida vía de la capital se topan de lleno con el proyecto de mayor envergadura en la historia reciente de la ciudad. Desde hoy y durante 35 meses, serán testigos del avance de la obra del ferrocarril urbano, hecho que a pocos parece satisfacer.

La incidencia de los trabajos constructivos será progresivo. El primer paso se dará justo hoy con el comienzo de los desvíos de servicios afectados por las zanjas, es decir, saneamiento, telefonía, entre otros, lo que se prolongará cuatro meses y cuya afección será escasa. Será a mediados o finales de junio cuando hagan su entrada las máquinas pantalladoras, encargadas de dar forma al túnel por el que en unos años transitarán los trenes. 14 meses se llevará esta etapa del proyecto, la más molesta para los vecinos y perjudicial para los comerciantes, en tanto que obligará a cortar íntegramente la calle.

Éste es en grosso modo el panorama que dibuja la planificación diseñada por la concesionaria de la obra, Metro Málaga, y que a muchos en La Unión produce temor. Un paseo por la zona confirma la incertidumbre de residentes y empresarios. "Estamos acojonados. Esa es la palabra", afirma uno de los comerciantes de la calle, que opta por mantener el anonimato.

Su temor, como el otros, está vinculado al hecho de que la intervención no contemple un carril de servicio por el que puedan pasar ambulancias y bomberos. La estrechez de la vía lo impide e incluso ha obligado a los técnicos del Metro a dar una solución peculiar para que puedan entrar los dos haces de vía del suburbano, que irán uno sobre otro. La tarea, sin embargo, según los responsables de Ferrocarriles Andaluces no tiene mayor dificultad ni entraña riesgo alguno.

"Si hay un incendio en uno de los edificios no sabemos si los camiones de bomberos podrán entrar, porque toda la calle estará cortada", expresa este mismo comerciante. Sus palabras son avaladas por José Sánchez, propietario del café bar Chiqui. "Tengo la misma preocupación", apostilla, al tiempo que asiente al escuchar al otro interlocutor asegurando que muchos comerciantes no superarán la obra. "Si nos estrangulan la calle quién va a querer ir a nuestros negocios", agrega.

A pocos metros de la cafetería, Teresa, una mujer mayor, arrastra el carro de la compra no sin cierta dificultad. Cuando se le pregunta por el próximo inicio de la obra del suburbano suelta un "uf" cargado de sinceridad. "Nos va a fastidiar a todos", exclama. Enrique Daza, por el contrario, es más optimista. Este vecino, que reside en la calle desde hace cuarenta años, ensalza el proyecto. "Hay que pasar unos inconvenientes pero es un beneficio para siempre. Es bueno para el comercio y nos permitirá ir a cualquier punto de la ciudad", dice con un tono pausado, mientras da un voto de confianza a los ingenieros. "Las cosas hay que hacerlas y no hay que estar asustados".

Hay otros en esta calle que insisten en criticar la decisión de la Junta de trasladar a La Unión el recorrido de la línea 1 (Los Asperones-Malagueta). "Si esta calle fuese como Juan XXIII o como la Avenida de la Aurora sólo podríamos pensar que nos ha tocado en suerte y ya está, pero calle La Unión es más estrecha y al final va a parecer una ratonera", se queja Mario Fernández, comerciante.

Sentado junto al quiosco de su hijo se encuentra Antonio Haro. "Mala idea no es, pero va a joder durante un tiempo", confiesa con toda naturalidad cuando se le pregunta. "Tampoco es algo a lo que podamos decir que no se haga, porque la decisión no es nuestra", apostilla con resignación.

Ante estos argumentos, el director del Metro, Enrique Urkijo, asume las molestias de los trabajos pero ensalza el beneficio del suburbano. "Sobre las pérdidas en deteminados comercios sólo puedo decir que eso vale para todas las calles de la ciudad y no es un argumento para que no pase por esta vía", dijo, al tiempo que destacó el compromiso de la concesionaria por "minimizar" las afecciones. En cuanto a la seguridad, aludió a la información aportada por el jefe de Bomberos, José Cruz, en una reunión con los vecinos, en la que dijo que se podrá acceder a todos los edificios. En esa cita también dijo que ya le gustaría que todos los inmuebles de la capital estuviesen tan bien señalizados como los de la obra del Metro.

Las obras de la línea 1 del metro llegan hoy a la calle La Unión (SUR)

Las obras de la línea 1 del metro llegan hoy a la calle La Unión con el inicio del tramo Juan XXIII-Renfe. La vida vuelve a la normalidad para comerciantes y vecinos en la zona de la Carretera de Cádiz y la avenida de Velázquez y el metro entra de lleno en la barriada de Cruz del Humilladero, donde uno de los problemas fundamentales será la estrechez de la calle donde se harán las excavaciones.
De la primera fase de los trabajos en la zona de la Carretera de Cádiz sólo faltan por completar algunos metros en el cruce de Molière y en Héroe de Sostoa, junto a la avenida Juan XXIII y la estación de Huelin, en la que todavía quedan pendientes algunas pantallas. En septiembre de 2009 se cerrarán las últimas rampas y la Carretera de Cádiz recuperará la normalidad por completo. Antes, en apenas tres meses, la superficie quedará prácticamente liberada.
Los trabajos en la trama netamente urbana de la línea 1 (Renfe-Teatinos), a su paso por la barriada de Cruz del Humilladero, estaban listos para comenzar en los primeros días de noviembre. Sin embargo, esta fase del proyecto se retrasó para no afectar a los comerciantes de la zona durante la campaña de Navidad. Para ello, se valoró la petición de la Asociación de Comerciantes de Cruz del Humilladero, que alegó que el 70% de sus ventas anuales se producía durante la campaña de Navidad, según puso de relieve su gerente, Elvira de la Torre. Por ello, el colectivo pidió que no se cortara la vía al tráfico en esas fechas.
A distinto nivel
El paso por la calle La Unión, donde se ubicará una estación (en la confluencia con la calle Santa Marta) estará marcado por la cercanía de los edificios, que obligará a situar una vía justo encima de la otra, en un nivel distinto, y no en paralelo como se hace en el resto del trazado.
Inicialmente, se contemplaba el trayecto por el paseo de Los Tilos, aunque se modificó en 2006 para facilitar la construcción de un intercambiador para permitir el paso entre las líneas 1 y 2, que estará junto a la estación de Renfe. La línea 1 ya ha empezado en el campus universitario de Teatinos, por donde discurrirá en superficie. Según las previsiones de la Consejería de Obras Públicas, el resto de tramos, desde el campus de Teatinos hasta el Guadalmedina, estarán en marcha antes de que concluya el primer semestre.

Urbanismo amenaza con subastar un edificio abandonado por su propietario (SUR)

El Ayuntamiento abre el tercer expediente de venta forzosa por falta de mantenimiento en los últimos años


EXPEDIENTES CURSADOS
Calle Casas de Campos: Se trata de un edificio situado entre las calles Casas de Campos, Blasco de Garay, Simonet y Tomás de Heredia. Ante la amenaza de subasta, su propietario realojó a dos inquilinos e inició los trámites para rehabilitarlo.
Calle Mariscal, 3 y 5: Se trata de un conocido caso de un inmueble con inquilinos y 'okupas' que se encuentra en mal estado. El Ayuntamiento llegó a subastarlo pero ningún promotor quiso comprarlo. Ahora estudia qué hacer con el edificio.
Calle Gaona, 16: Urbanismo ha iniciado el expediente para declarar el incumplimiento de la función social de la propiedad en este caso ante la dejadez de los dueños, a los que ha enviado numerosas órdenes para efectuar medidas de mantenimiento desde el año 1997.La historia se repite, por tercera vez en los últimos años. El Ayuntamiento se ve obligado a sacar a subasta un edificio privado ante la dejadez de sus propietarios para mantenerlo adecuadamente después de múltiples requerimientos de la Gerencia Municipal de Urbanismo. Esta vez le ha tocado el turno al inmueble situado en el número 16 de la calle Gaona, justo frente a la iglesia de San Felipe Neri y al lado de la casa que ha sido rehabilitada para albergar una colección particular de valiosas piezas de vidrio.
La casa presenta un aspecto lamentable y el Consistorio ha tenido muchas dificultades para procurar su arreglo. Según comentaron fuentes de Urbanismo, han sido numerosas las notificaciones enviadas a los dueños desde 1997 para instarles a que efectuaran reparaciones con el fin de garantizar la seguridad de la construcción, pero ninguna tuvo éxito. Además, los técnicos municipales se personaron en el edificio en varias ocasiones sin que lograran entrar para comprobar su estado.
Inquilinos
«La verdad es que no hemos podido saber en qué momento se encuentra actualmente y si hay o no inquilinos habitando la casa», comentaron las fuentes. Por ello, la Gerencia de Urbanismo ha incoado el expediente de declaración del incumplimiento de la función social de la propiedad.
Este procedimiento, contemplado en la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía, consiste en colocar al edificio en una situación de venta forzosa después de que su propietario no haya iniciado las obras requeridas en el plazo de un año. Se inicia entonces la ejecución por sustitución, para que sea otro propietario quien lleve a cabo las reparaciones para devolver los edificios a un estado correcto de conservación. Además, el nuevo dueño debe hacerse cargo de realojar a los inquilinos, si los hubiera, durante las obras.
El trámite sí dio resultado en el caso de una construcción situada entre las calles Casas de Campos, Blasco de Garay, Simonet y Tomás de Heredia. Su dueño optó por realojar a dos inquilinos que habitaban el inmueble e iniciar los trámites para su rehabilitación.
Sin embargo, no ha corrido la misma suerte el tercero de los edificios que también tiene un expediente de incumplimiento de la propiedad. Se trata del ubicado en los números 3 y 5 de la calle Mariscal. El Consistorio llegó a subastarlo a mediados del año pasado por 2, 4 millones de euros, pero ningún promotor se interesó por su compra. La situación de crisis, y la obligación de realojar a los inquilinos hicieron que ningún empresario se presentara a la subasta, y quedó desierta.
El dueño de este inmueble señaló que un juzgado ha admitido a trámite un recurso contra la tramitación emprendida por el Ayuntamiento. Además, insistió en que la presencia de 'okupas' -los inquilinos legales no llegan a la decena- le impide llevar a cabo las mejoras que le exige Urbanismo.