viernes, 17 de febrero de 2012

"Ya hay signos de que el sector inmobiliario mejora en Málaga" (Málaga Hoy)


Este experto, que ayer dio una conferencia en Málaga, cree que se recuperará antes la venta de segunda residencia a extranjeros que la primera a nacionales
ÁNGEL RECIO / MÁLAGA | ACTUALIZADO 17.02.2012 - 01:00
zoom

José Luis Suárez, ayer momentos antes de dar su ponencia en el seminario organizado por San Telmo en Málaga.

José Luis Suárez es profesor en el Departamento de Gestión Financiera, director académico del Centro de Investigación Financiera del IESE y experto en materia inmobiliaria. Ayer impartió una conferencia en la sede en Málaga del Instituto Internacional San Telmo ante empresarios y profesionales del sector. 

-¿Qué ha aprendido el sector inmobiliario de la crisis y qué cosas no se deberían volver a hacer? 

-A toro pasado todo es más fácil, pero una de las cosas que hemos aprendido en el sector es que hay que tener una mayor orientación al cliente. En el pasado se hicieron muchas promociones iguales y cuando llegó la crisis se vio que eran difíciles de vender porque había poca diferenciación de producto. Por otra parte, las empresas no han visto venir que un cambio de ciclo que podía ponerlas en una extremada vulnerabilidad desde un punto de vista financiero. 

-¿Cree que las promotoras y constructoras tendrían que haber diversificado más su cartera o haber tenido más provisiones? 

-Sí, deberían haber tenido más liquidez y menos endeudamiento porque ya hemos visto que no nos podemos fiar de las entidades financieras como árbitros, porque el sector inmobiliario cogió todo el crédito que le daban. No había que dejar el análisis de riesgo a las entidades financieras. Tendría que haber habido un análisis previo de la empresa. 

-El cliente final también tuvo su parte de culpa. Se compraban pisos casi con agonía. 

-Sí, pero una buena parte de la responsabilidad es de las autoridades monetarias. Hemos tenido tipos de interés hasta negativos y, al ser barato, se consumió mucho crédito. Además, tenemos una mentalidad de propiedad y la gente se abalanzó a comprar viviendas. Era un comportamiento que se podía esperar porque era un producto barato. 

-Barato entre comillas porque no dejaban de ser muchos millones de las anteriores pesetas. El crédito era barato, pero luego había que pagarlo. 

-Hay que comprender que para la mayoría de los operadores era muy difícil prever que el cambio de ciclo iba a ser tan brusco. Ha coincidido el cambio inmobiliario con el económico y el financiero. Era muy difícil para la gente prever que íbamos a tener un paro superior al 20% en España con 5,3 millones de desempleados. 

-En Málaga en concreto la tasa de paro supera el 30% y ha sido una de las provincias donde más se construyó. ¿Qué análisis se puede realizar de esta provincia? 

-En Málaga se mezcla la primera con la segunda vivienda. Aquí hay segunda vivienda de calidad y estoy convencido de que ésta se va a recuperar antes que la primera vivienda gracias a la compra de extranjeros. 

-¿Se baraja algún plazo para esa recuperación? 

-Ya hemos recuperado los niveles anteriores a la crisis en turismo. Creo que la Costa del Sol se va a anticipar al ciclo. Ya pasó en el anterior ciclo, que la Costa del Sol cayó antes pero también se recuperó antes. Ya hay signos de que en algunos segmentos se está cambiando a mejor, como es el caso del alto standing o en las viviendas de precio muy bajo. Ya se está apreciando ese cambio de tendencia, por ejemplo, en la zona de Marbella. 

-¿Se puede ser optimista entonces a corto o medio plazo? 

-Creo que en venta de segunda residencia sí, pero el enfoque del negocio de la segunda vivienda tiene que ser muy diferente. Hemos pensado que la segunda residencia era un negocio inmobiliario y en realidad es un negocio de marketing porque todo el mundo necesita una primera vivienda pero nadie necesita una segunda. Eso hace que primero haya que convencer al cliente de que necesita otra vivienda. 

-¿Cómo? 

-El cliente extranjero vive lejos, tiene una cultura y un idioma distinto y no tiene necesidad de comprarse una vivienda. Hay que hacerle ver que tener esa vivienda propia o en alquiler le merece la pena. Se puede asociar a un atractivo especial. Por ejemplo, el de la salud. En España tenemos una sanidad muy buena superior a la de otros países. 

-¿Cree que en España se va a adoptar la cultura del alquiler que existe en el resto de Europa? 

-Seguro, tanto en primera como segunda vivienda. Pero para fomentar el alquiler necesitamos inversores en este tipo de viviendas, que creen un mercado profesional. 

-¿A precios más bajos que los de una hipoteca? 

-Sí, pero no solo eso. También con servicios. Que el inquilino tenga la tranquilidad de que no se tiene que preocupar de nada en la casa. Que hay profesionales detrás.

Urbanismo acometerá la ampliación de la subida a Gibralfaro (La Opinión)


El proyecto, aún en sus inicios, plantea ampliar la calzada hasta los siete metros en la curva más angosta







La eliminación de esta casa ha permitido la ampliación de la calzada.

La eliminación de esta casa ha permitido la ampliación de la calzada.  L.O.
JAVIER GARCÍA RECIO El Ayuntamiento atenderá una antigua reclamación ciudadana de los vecinos de la zona y promoverá la ampliación de la subida a Gibralfaro por el Paseo Calvo Sotelo que en la actualidad plantea muchos problemas al tráfico rodado y al peatonal por la estrechez de la vía, especialmente en el tramo de la primera curva.

La iniciativa para dar luz verde a este proyecto ha sido llevada conjuntamente por los vecinos de la asociación Balcones de Gibralfaro y la Gerencia de Urbanismo, aunque ha habido que esperar a que fuese demolida una vivienda que se alzaba justamente en la curva y que impedía cualquier ampliación.

Ahora, tras la eliminación de esta casa, la Gerencia de Urbanismo ha puesto en marcha una modificación del PGOU que permitirá ampliar la calzada, que podrá llegar hasta los siete metros de ancho, así como ampliar la acera del lado derecho y colocar una nueva en el lado izquierdo, que ahora mismo carece de ella.
El proyecto aún está en los inicios de su tramitación, pero los vecinos de la zona agradecen que, después de muchos años de espera, al menos se ha puesto en marcha.
El proyecto inicial contempla igualmente la posibilidad de acceder peatonalmente desde el Camino Nuevo hasta la nueva acera que se construya en el Paseo Calvo Sotelo a través de una escalera.
Dicha escalera se propone como mejor solución a una acera en pendiente dado el gran desnivel. Para ello será necesario en su momento proceder a la demolición del muro actual y levantar uno nuevo con un mayor retranqueo.

Solución
La ampliación de la calzada y de la acera solucionará, cuando se lleve a efecto, un grave problema de circulación que diariamente se produce en la zona debido al numeroso tráfico de autobuses turísticos que suben y bajan del castillo.
Según fuentes de la asociación de vecinos, diariamente se producen unos 60 cruces de estos grandes vehículos, que no pueden circular en paralelo debido a la estrechez de la vía produciéndose retenciones y molestias a los vecinos.
La situación actual produce también un gran número de pequeños accidentes de tráfico, roces en su mayoría, que también acarrean molestias a los usuarios.
Por ello, los vecinos han saludado con «gran satisfacción» el inicio de este proyecto que dará agilidad a la zona.

´Aún tenemos que ver demoliciones de viviendas invendibles´ (La Opinión)


Málaga es un indicador inmobiliario temprano; entró antes en crisis y saldrá antes", afirma este experto en finanzas







José Luis Suárez, ayer en el Instituto San Telmo.
José Luis Suárez, ayer en el Instituto San Telmo.  L.O.
JOSÉ VICENTE RODRÍGUEZ José Luis Suárez, experto en temas inmobiliarios de la escuela de negocios IESE, participó ayer en el seminario En busca de una nueva identidad, organizado por el Instituto San Telmo en Málaga. Suárez recordó que entre 2002 y 2007 se iniciaron en España unas 657.000 viviendas anuales, cuando la demanda poblacional lógica de pisos nuevos es de entre 130.000 y 200.000 al año. Y en apenas 10 años, los precios subieron un 180,4%. El empacho sigue hoy en proceso de lenta digestión.

¿Qué enseñanzas ha sacado el sector inmobiliario de esta crisis y qué errores se cometieron?
Fue muy difícil prever que el cambio de ciclo inmobiliario iba a estar acompañado por una crisis económica y financiera tan tremenda como ésta. Uno de los fallos fue el afán desmedido de crecimiento; viendo cómo los demás se metían en todo tipo de negocios inmobiliarios tú también lo hacías, sin preguntarte si tenías capacidad para ello y si en realidad querías apostar por esos productos. Recuerdo que en Estados Unidos le preguntaron a uno de los grandes directivos cuya empresa quebró por qué había tomado esas decisiones y respondió que si no lo hubiera hecho se habría quedado atrás y hubiese perdido cuota de mercado. Pues eso es lo que hemos aprendido: a veces hay que quedarse atrás cuando todo el mundo crece sin medida, y eso afecta tanto a las empresas como a las entidades financieras. No hubo una visión crítica del negocio y ante eso cualquier pequeño cambio afecta. Y más si es una crisis como ésta.

Habla de la crisis como algo externo al sector cuando muchos creen que la burbuja inmobiliaria es precisamente una de la causas de todo lo que ocurre.
Bueno, en Francia, Alemania o el Reino Unido no ha habido una expansión inmobiliaria como en España y, sin embargo, también sufren. Es cierto que la crisis de las hipotecas subprime en Estados Unidos fue el disparador de todo pero la crisis es independiente, como prueban los problemas del sistema financiero europeo. Sin el factor inmobiliario hubiésemos tenido crisis de todos modos.

¿Deben bajar aún más los precios de la vivienda? Muchos creen que la banca los está manteniendo por temor a que se devalúen sus balances.
A las entidades financieras se le pueden achacar muchas cosas, pero son las que más descuentos están aplicando a sus viviendas en stock, por delante de los promotores. Yo creo que los precios no han llegado todavía a su nivel de equilibrio, aunque tampoco les queda mucho recorrido a la baja. Es difícil establecer un porcentaje, pero yo diría un 5% anual con un escenario de dos o tres años todavía con precios débiles. En cualquier caso, también tenemos el problema del crédito, que deja sin posibilidad de compra a la mayoría de la población, sea cual sea el precio.

¿Ayudará la reforma del sector financiero a reabrir ese crédito hipotecario?
En realidad, el preámbulo del decreto aprobado por el Gobierno dice que lo que se busca es concentrar aún más el sector financiero a base de fusiones. Y eso, a corto plazo, no ayudará a abrir el grifo del crédito sino más bien el contrario. Eso no quiere decir que no esté de acuerdo con la reforma, pero sí que la recuperación del crédito será un efecto indirecto y más a largo plazo, porque antes hay que conseguir entidades solventes. El problema es que hasta ahora nadie se ha creído el valor de los activos de la banca por su exposición inmobiliaria. De lo que se trata es de acercar esos valores a su justa realidad y, ya en clave de futuro, mejorar la supervisión sobre las entidades.

Entonces, ¿es buen momento para comprar?
Depende. Si es una vivienda para un particular es un buen momento, porque aunque los precios pueden bajar más ya están bajos y no se deben desaprovechar. Pero si se trata de comprar viviendas como una inversión hay aún margen de caída como para esperar, a menos que se trate de operaciones con descuentos especiales.

¿Hemos tocado fondo?
No. De hecho, según el FMI el PIB de España va a caer un 1,7% en 2012 y no se va a crear empleo. Eso hará que las operaciones inmobiliarias también sigan estancadas. Mi esperanza, sin embargo, es que comencemos a percibir algo de recuperación tras el verano y que 2013 ya sea más positivo.

¿Y en el caso del sector inmobiliario malagueño?
Creo que Málaga, por su componente de segundas viviendas destinadas al turismo extranjero, iniciará la recuperación antes que otras provincias. La Costa del Sol, en el ámbito inmobiliario, es un indicador temprano de este sector: empezó a caer antes que otras zonas y también empezará a salir de la crisis antes.

¿Es necesario que se venda todo el stock de vivienda (en Málaga se habla de entre 16.000 y 22.000) para que el sector empiece a construir de nuevo?
El stock no es tan determinante. A mí no me parece que esos pisos puedan competir con promociones nuevas que salgan al mercado. Piense que muchas de las viviendas en stock son pisos de mala calidad o situados en zonas poco atractivas. El stock se tendrá que ir digiriendo pero le digo una cosa: hay promociones que se tendrán que demoler porque son invendibles. Todavía tenemos que ver eso en España, de hecho, la banca tiene ya aprovisionados esos activos, y ya ha habido precedentes de este tipo en otros países. Y tendrá su parte buena, porque servirá para relanzar la actividad, porque no podemos esperar a vender la última casa en stock para volver a funcionar.