Málaga es un indicador inmobiliario temprano; entró antes en crisis y saldrá antes", afirma este experto en finanzas
José Luis Suárez, ayer en el Instituto San Telmo. L.O.
JOSÉ VICENTE RODRÍGUEZ José Luis Suárez, experto en temas inmobiliarios de la escuela de negocios IESE, participó ayer en el seminario En busca de una nueva identidad, organizado por el Instituto San Telmo en Málaga. Suárez recordó que entre 2002 y 2007 se iniciaron en España unas 657.000 viviendas anuales, cuando la demanda poblacional lógica de pisos nuevos es de entre 130.000 y 200.000 al año. Y en apenas 10 años, los precios subieron un 180,4%. El empacho sigue hoy en proceso de lenta digestión.
¿Qué enseñanzas ha sacado el sector inmobiliario de esta crisis y qué errores se cometieron?
Fue muy difícil prever que el cambio de ciclo inmobiliario iba a estar acompañado por una crisis económica y financiera tan tremenda como ésta. Uno de los fallos fue el afán desmedido de crecimiento; viendo cómo los demás se metían en todo tipo de negocios inmobiliarios tú también lo hacías, sin preguntarte si tenías capacidad para ello y si en realidad querías apostar por esos productos. Recuerdo que en Estados Unidos le preguntaron a uno de los grandes directivos cuya empresa quebró por qué había tomado esas decisiones y respondió que si no lo hubiera hecho se habría quedado atrás y hubiese perdido cuota de mercado. Pues eso es lo que hemos aprendido: a veces hay que quedarse atrás cuando todo el mundo crece sin medida, y eso afecta tanto a las empresas como a las entidades financieras. No hubo una visión crítica del negocio y ante eso cualquier pequeño cambio afecta. Y más si es una crisis como ésta.
Habla de la crisis como algo externo al sector cuando muchos creen que la burbuja inmobiliaria es precisamente una de la causas de todo lo que ocurre.
Bueno, en Francia, Alemania o el Reino Unido no ha habido una expansión inmobiliaria como en España y, sin embargo, también sufren. Es cierto que la crisis de las hipotecas subprime en Estados Unidos fue el disparador de todo pero la crisis es independiente, como prueban los problemas del sistema financiero europeo. Sin el factor inmobiliario hubiésemos tenido crisis de todos modos.
¿Deben bajar aún más los precios de la vivienda? Muchos creen que la banca los está manteniendo por temor a que se devalúen sus balances.
A las entidades financieras se le pueden achacar muchas cosas, pero son las que más descuentos están aplicando a sus viviendas en stock, por delante de los promotores. Yo creo que los precios no han llegado todavía a su nivel de equilibrio, aunque tampoco les queda mucho recorrido a la baja. Es difícil establecer un porcentaje, pero yo diría un 5% anual con un escenario de dos o tres años todavía con precios débiles. En cualquier caso, también tenemos el problema del crédito, que deja sin posibilidad de compra a la mayoría de la población, sea cual sea el precio.
¿Ayudará la reforma del sector financiero a reabrir ese crédito hipotecario?
En realidad, el preámbulo del decreto aprobado por el Gobierno dice que lo que se busca es concentrar aún más el sector financiero a base de fusiones. Y eso, a corto plazo, no ayudará a abrir el grifo del crédito sino más bien el contrario. Eso no quiere decir que no esté de acuerdo con la reforma, pero sí que la recuperación del crédito será un efecto indirecto y más a largo plazo, porque antes hay que conseguir entidades solventes. El problema es que hasta ahora nadie se ha creído el valor de los activos de la banca por su exposición inmobiliaria. De lo que se trata es de acercar esos valores a su justa realidad y, ya en clave de futuro, mejorar la supervisión sobre las entidades.
Entonces, ¿es buen momento para comprar?
Depende. Si es una vivienda para un particular es un buen momento, porque aunque los precios pueden bajar más ya están bajos y no se deben desaprovechar. Pero si se trata de comprar viviendas como una inversión hay aún margen de caída como para esperar, a menos que se trate de operaciones con descuentos especiales.
¿Hemos tocado fondo?
No. De hecho, según el FMI el PIB de España va a caer un 1,7% en 2012 y no se va a crear empleo. Eso hará que las operaciones inmobiliarias también sigan estancadas. Mi esperanza, sin embargo, es que comencemos a percibir algo de recuperación tras el verano y que 2013 ya sea más positivo.
¿Y en el caso del sector inmobiliario malagueño?
Creo que Málaga, por su componente de segundas viviendas destinadas al turismo extranjero, iniciará la recuperación antes que otras provincias. La Costa del Sol, en el ámbito inmobiliario, es un indicador temprano de este sector: empezó a caer antes que otras zonas y también empezará a salir de la crisis antes.
¿Es necesario que se venda todo el stock de vivienda (en Málaga se habla de entre 16.000 y 22.000) para que el sector empiece a construir de nuevo?
El stock no es tan determinante. A mí no me parece que esos pisos puedan competir con promociones nuevas que salgan al mercado. Piense que muchas de las viviendas en stock son pisos de mala calidad o situados en zonas poco atractivas. El stock se tendrá que ir digiriendo pero le digo una cosa: hay promociones que se tendrán que demoler porque son invendibles. Todavía tenemos que ver eso en España, de hecho, la banca tiene ya aprovisionados esos activos, y ya ha habido precedentes de este tipo en otros países. Y tendrá su parte buena, porque servirá para relanzar la actividad, porque no podemos esperar a vender la última casa en stock para volver a funcionar.
¿Qué enseñanzas ha sacado el sector inmobiliario de esta crisis y qué errores se cometieron?
Fue muy difícil prever que el cambio de ciclo inmobiliario iba a estar acompañado por una crisis económica y financiera tan tremenda como ésta. Uno de los fallos fue el afán desmedido de crecimiento; viendo cómo los demás se metían en todo tipo de negocios inmobiliarios tú también lo hacías, sin preguntarte si tenías capacidad para ello y si en realidad querías apostar por esos productos. Recuerdo que en Estados Unidos le preguntaron a uno de los grandes directivos cuya empresa quebró por qué había tomado esas decisiones y respondió que si no lo hubiera hecho se habría quedado atrás y hubiese perdido cuota de mercado. Pues eso es lo que hemos aprendido: a veces hay que quedarse atrás cuando todo el mundo crece sin medida, y eso afecta tanto a las empresas como a las entidades financieras. No hubo una visión crítica del negocio y ante eso cualquier pequeño cambio afecta. Y más si es una crisis como ésta.
Habla de la crisis como algo externo al sector cuando muchos creen que la burbuja inmobiliaria es precisamente una de la causas de todo lo que ocurre.
Bueno, en Francia, Alemania o el Reino Unido no ha habido una expansión inmobiliaria como en España y, sin embargo, también sufren. Es cierto que la crisis de las hipotecas subprime en Estados Unidos fue el disparador de todo pero la crisis es independiente, como prueban los problemas del sistema financiero europeo. Sin el factor inmobiliario hubiésemos tenido crisis de todos modos.
¿Deben bajar aún más los precios de la vivienda? Muchos creen que la banca los está manteniendo por temor a que se devalúen sus balances.
A las entidades financieras se le pueden achacar muchas cosas, pero son las que más descuentos están aplicando a sus viviendas en stock, por delante de los promotores. Yo creo que los precios no han llegado todavía a su nivel de equilibrio, aunque tampoco les queda mucho recorrido a la baja. Es difícil establecer un porcentaje, pero yo diría un 5% anual con un escenario de dos o tres años todavía con precios débiles. En cualquier caso, también tenemos el problema del crédito, que deja sin posibilidad de compra a la mayoría de la población, sea cual sea el precio.
¿Ayudará la reforma del sector financiero a reabrir ese crédito hipotecario?
En realidad, el preámbulo del decreto aprobado por el Gobierno dice que lo que se busca es concentrar aún más el sector financiero a base de fusiones. Y eso, a corto plazo, no ayudará a abrir el grifo del crédito sino más bien el contrario. Eso no quiere decir que no esté de acuerdo con la reforma, pero sí que la recuperación del crédito será un efecto indirecto y más a largo plazo, porque antes hay que conseguir entidades solventes. El problema es que hasta ahora nadie se ha creído el valor de los activos de la banca por su exposición inmobiliaria. De lo que se trata es de acercar esos valores a su justa realidad y, ya en clave de futuro, mejorar la supervisión sobre las entidades.
Entonces, ¿es buen momento para comprar?
Depende. Si es una vivienda para un particular es un buen momento, porque aunque los precios pueden bajar más ya están bajos y no se deben desaprovechar. Pero si se trata de comprar viviendas como una inversión hay aún margen de caída como para esperar, a menos que se trate de operaciones con descuentos especiales.
¿Hemos tocado fondo?
No. De hecho, según el FMI el PIB de España va a caer un 1,7% en 2012 y no se va a crear empleo. Eso hará que las operaciones inmobiliarias también sigan estancadas. Mi esperanza, sin embargo, es que comencemos a percibir algo de recuperación tras el verano y que 2013 ya sea más positivo.
¿Y en el caso del sector inmobiliario malagueño?
Creo que Málaga, por su componente de segundas viviendas destinadas al turismo extranjero, iniciará la recuperación antes que otras provincias. La Costa del Sol, en el ámbito inmobiliario, es un indicador temprano de este sector: empezó a caer antes que otras zonas y también empezará a salir de la crisis antes.
¿Es necesario que se venda todo el stock de vivienda (en Málaga se habla de entre 16.000 y 22.000) para que el sector empiece a construir de nuevo?
El stock no es tan determinante. A mí no me parece que esos pisos puedan competir con promociones nuevas que salgan al mercado. Piense que muchas de las viviendas en stock son pisos de mala calidad o situados en zonas poco atractivas. El stock se tendrá que ir digiriendo pero le digo una cosa: hay promociones que se tendrán que demoler porque son invendibles. Todavía tenemos que ver eso en España, de hecho, la banca tiene ya aprovisionados esos activos, y ya ha habido precedentes de este tipo en otros países. Y tendrá su parte buena, porque servirá para relanzar la actividad, porque no podemos esperar a vender la última casa en stock para volver a funcionar.
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