Este experto señala que miles de propietarios "viven aún en un mundo de fantasía" y explica que éstos deben ser conscientes de que van a perder dinero si compraron su piso a partir del año 2005
Fernando Encinar dirige los estudios que hace el portal inmobiliario idealista.com, una empresa española relativamente nueva (se fundó en 2000) que está causando sensación entre todos aquellos que buscan piso, ya que tiene un oferta, sólo en la provincia de Málaga, de más de 9.000 inmuebles, de los que el usuario puede ver fotografías o vídeos, entre otras características.
-¿Cómo está funcionando la búsqueda de pisos por internet a través de portales como el suyo?
-Mucha gente pensaba que los portales de este tipo funcionaban bien porque había una burbuja inmobiliaria. Su desplome nos ha afectado y está siendo un año duro, pero en 2008 hemos visto que ha habido una migración masiva de la oferta y demanda de pisos a internet. La crisis está consolidando a la Red como canal intermediario de todo, de pisos, de coches, de empleo... En plena crisis, en febrero hemos tenido un dato histórico en idealista.com como son 2,5 millones de personas que han visitado 115 millones de páginas. Eso demuestra que hay demanda, pero que responde a una nueva situación de mercado.
-¿Cuál es esa nueva situación?
-El mercado está ahora con promotores con el agua al cuello, entregando pisos a los bancos. Vamos camino de no ver una grúa en ningún sitio. En esta última década el sector inmobiliario ha incrementado mucho el precio de todos los productos (viviendas, oficinas, garajes, etc) y en todos los municipios de España. Ahora los precios han caído también en todo el país.
-¿Qué papel juegan ahora las entidades financieras?
-Estamos viendo cómo los bancos y cajas están creando sus propias entidades inmobiliarias. No les queda otra. Están en estado de schok y lo que vamos a ver es lo mismo que pasó en la crisis de comienzos de los 90, cuando bancos crearon Metrovacesa o Vallehermoso para vender los pisos. Muchas entidades financieras no saben cómo gestionar las viviendas y cuando les llega una promoción las retiran de los canales habituales de comercialización, y eso es un error.
-Los consumidores se quejan de que no salen pisos a subasta.
-La subasta fue la fórmula con la que se solucionó el problema de la vivienda en los años 90 porque no había otra forma, pero es una solución vieja. La subasta funciona en mercados opacos y ahora el mercado inmobiliario es muy transparente, con mucha información y muy sofisticado.
-¿Cuál es la fórmula ideal?
-Bajar precios y dar toda la información posible. Si se tiene un mapa, un vídeo, fotografías, etcétera de cada vivienda no puedes pensar en irte a una subasta en la que sólo te dan cuatro datos.
-¿Está en extinción el modelo de negocio habitual de la oficina inmobiliaria?
-La inmobiliaria, como tal, con una presencia física en una oficina, es más necesaria que nunca porque son las que están bajando los precios. En estos momentos comprar una vivienda a través de una inmobiliaria suele ser más barato que irse directamente al vendedor porque las inmobiliarias son las que les están diciendo claramente a los propietarios de los pisos cuál es la realidad y que deben bajar los precios.
-¿El vendedor no se ha percatado todavía del cambio de ciclo?
-El vendedor de una vivienda vive hoy en día aún en un mundo de fantasía. Cree que va a poder vender su piso por lo mismo que sacó el vecino. La inmobiliaria es la que le pone los pies en el suelo. Hay miles de vendedores que están en la inopia, que piensan que va a venir un caballero andante a comprarle su casa por lo que pida. Deben saber que, si quieren vender su piso, no sólo van a sacar menos que el vecino sino que, si adquirieron el inmueble a partir de 2005, van a obtener un precio menor del que ellos pagaron, algo que era impensable en España. Antes era más barato para el comprador tratar directamente con el propietario y ahora el mejor aliado para el usuario es la inmobiliaria, que pone las ofertas porque su negocio es vender.
-¿Cuál es el perfil del comprador actual?
-Es una persona que se mete en un portal como el nuestro y compara una vivienda con todas las que hay en ese barrio, por lo que tiene toda la información y eso le permite negociar. El vendedor, normalmente, recibe al principio muchas llamadas y se anima, pero suelen ser la de vecinos curiosos. Pasan meses o años y sigue sin vender el piso. Si no baja mucho el precio no va a sonar la flauta porque los precios de 2005 ó 2006 no van a volver en muchos años. Mi consejo es: si le resulta urgente vender, ponga el mayor descuento posible de primeras.
-¿Cómo está funcionando la búsqueda de pisos por internet a través de portales como el suyo?
-Mucha gente pensaba que los portales de este tipo funcionaban bien porque había una burbuja inmobiliaria. Su desplome nos ha afectado y está siendo un año duro, pero en 2008 hemos visto que ha habido una migración masiva de la oferta y demanda de pisos a internet. La crisis está consolidando a la Red como canal intermediario de todo, de pisos, de coches, de empleo... En plena crisis, en febrero hemos tenido un dato histórico en idealista.com como son 2,5 millones de personas que han visitado 115 millones de páginas. Eso demuestra que hay demanda, pero que responde a una nueva situación de mercado.
-¿Cuál es esa nueva situación?
-El mercado está ahora con promotores con el agua al cuello, entregando pisos a los bancos. Vamos camino de no ver una grúa en ningún sitio. En esta última década el sector inmobiliario ha incrementado mucho el precio de todos los productos (viviendas, oficinas, garajes, etc) y en todos los municipios de España. Ahora los precios han caído también en todo el país.
-¿Qué papel juegan ahora las entidades financieras?
-Estamos viendo cómo los bancos y cajas están creando sus propias entidades inmobiliarias. No les queda otra. Están en estado de schok y lo que vamos a ver es lo mismo que pasó en la crisis de comienzos de los 90, cuando bancos crearon Metrovacesa o Vallehermoso para vender los pisos. Muchas entidades financieras no saben cómo gestionar las viviendas y cuando les llega una promoción las retiran de los canales habituales de comercialización, y eso es un error.
-Los consumidores se quejan de que no salen pisos a subasta.
-La subasta fue la fórmula con la que se solucionó el problema de la vivienda en los años 90 porque no había otra forma, pero es una solución vieja. La subasta funciona en mercados opacos y ahora el mercado inmobiliario es muy transparente, con mucha información y muy sofisticado.
-¿Cuál es la fórmula ideal?
-Bajar precios y dar toda la información posible. Si se tiene un mapa, un vídeo, fotografías, etcétera de cada vivienda no puedes pensar en irte a una subasta en la que sólo te dan cuatro datos.
-¿Está en extinción el modelo de negocio habitual de la oficina inmobiliaria?
-La inmobiliaria, como tal, con una presencia física en una oficina, es más necesaria que nunca porque son las que están bajando los precios. En estos momentos comprar una vivienda a través de una inmobiliaria suele ser más barato que irse directamente al vendedor porque las inmobiliarias son las que les están diciendo claramente a los propietarios de los pisos cuál es la realidad y que deben bajar los precios.
-¿El vendedor no se ha percatado todavía del cambio de ciclo?
-El vendedor de una vivienda vive hoy en día aún en un mundo de fantasía. Cree que va a poder vender su piso por lo mismo que sacó el vecino. La inmobiliaria es la que le pone los pies en el suelo. Hay miles de vendedores que están en la inopia, que piensan que va a venir un caballero andante a comprarle su casa por lo que pida. Deben saber que, si quieren vender su piso, no sólo van a sacar menos que el vecino sino que, si adquirieron el inmueble a partir de 2005, van a obtener un precio menor del que ellos pagaron, algo que era impensable en España. Antes era más barato para el comprador tratar directamente con el propietario y ahora el mejor aliado para el usuario es la inmobiliaria, que pone las ofertas porque su negocio es vender.
-¿Cuál es el perfil del comprador actual?
-Es una persona que se mete en un portal como el nuestro y compara una vivienda con todas las que hay en ese barrio, por lo que tiene toda la información y eso le permite negociar. El vendedor, normalmente, recibe al principio muchas llamadas y se anima, pero suelen ser la de vecinos curiosos. Pasan meses o años y sigue sin vender el piso. Si no baja mucho el precio no va a sonar la flauta porque los precios de 2005 ó 2006 no van a volver en muchos años. Mi consejo es: si le resulta urgente vender, ponga el mayor descuento posible de primeras.
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