Solvia, el brazo inmobiliario del Banco Sabadell, vendió en una sola semana del pasado julio una promoción completa de viviendas, con 138 apartamentos, en Manilva. ¿Milagro? No. Simplemente, había que ponerle a los ladrillos el precio que la gente estaba dispuesta a pagar por ellos. Y volaron. Los propietarios las compraron con descuentos superiores al 70% respecto a lo que costaban sobre plano. Esto es, pisos de un dormitorio por 56.000 euros; de dos por 76.000, de tres por 93.000 y de cuatro por 123.500.
Pese a lo llamativo no es un caso aislado. Según el último balance del Instituto Nacional de Estadística (INE), que toma como referencia los registros de la propiedad, en junio se produjeron un total de 1.413 inscripciones de compraventas en la provincia. Aunque la cifra no tiene en cuenta lo ocurrido en julio y lo que va de agosto, que están siendo meses buenos para el sector, sirve como referencia para calibrar el alcance de la llegada al mercado, a precios ‘realistas’, del stock apalancado por las entidades financieras estos años atrás. La balanza se ha ido inclinando poco a poco en favor de las inmobiliarias vinculadas a bancos y cajas, hasta el punto de que en torno al 80% de las transacciones corresponden ya a pisos que eran propiedad de estas, según expertos del sector.
De manera que cada mes en torno a un millar de propiedades embargadas en Málaga están encontrando nuevos dueños, empujadas por una drástica bajada de precios, superior al 50%, y por las facilidades que dan para formalizar la hipoteca. Todavía se espera que el segundo semestre del año sea mejor, por el revulsivo que supondrá la próxima subida del IVA (en enero de 2013 en el caso de la vivienda) y el final de las deducciones. Se espera que beneficie sobre todo a zonas que, como la Costa del Sol, siguen siendo atractivas para tener una segunda residencia.
En este punto, cabe destacar que, aunque el dato de junio fue menor que el del mismo mes del año anterior, Málaga se mantiene, con diferencia, como la provincia andaluza donde se han vendido más pisos, y casi dobla a la segunda, que fue Sevilla. De hecho, supera a comunidades autónomas enteras, tales como las dos Castillas, Canarias y Aragón. Solo están por delante Madrid, Barcelona, Alicante y Valencia.
Marcos Beltrán, director inmobiliario de la oficina territorial Sur de Solvia (Banco Sabadell) se ha pasado el último mes de notario en notario para firmar con los compradores de la citada urbanización Punta Paloma, que se ha convertido en un símbolo de lo que el sector puede hacer con una política comercial adecuada. «Si recuperamos una promoción por dación en pago no la sacamos a precio de tasación, sino de un estudio de mercado. Vemos cómo se cierran las operaciones en la zona y las ponemos a ese coste, porque para el banco lo importante es liquidar activos». Gracias a esta estrategia la entidad ha colocado, en lo que va de año, unas mil viviendas en Andalucía, de las que en torno al 40% están en Málaga. El objetivo es cerrar el año con 7.500 propiedades transferidas a nivel nacional (mil más que el año anterior). De estas, unas 1.500 se ubican en la provincia.
En cuanto a los precios, este especialista considera que el mercado se mueve por microzonas, y vuelve sobre el ejemplo anterior, donde a lo ya rebajado se le añadió un descuento adicional de 3.000 euros sobre la mejor oferta de la competencia. «Los precios se irán regulando a lo que el mercado pueda asumir; en puntos marginales puede llegar a descensos de hasta el 75%, mientras que en la zona Este de la capital han bajado un 40% y ya están en suelo». En términos generales, el porcentaje de rebaja medio ha sido de un 30% respecto al año pasado. «Eso es muchísimo, pero hay que vender ya y no mantener los gastos».
Prioridad en las hipotecas
Beltrán reconoce que todas las entidades están primando dar salida a sus casas antes que conceder hipotecas a las ajenas. «Todo el mundo hace descuentos, pero los bancos tienen una herramienta más que es dar la financiación. Se estudian las hipotecas de fuera, pero la red de oficinas ofrecen las viviendas del banco». Corrobora las estimaciones del sector, en cuanto a que entre el 80 y el 90% de las operaciones que se formalizan estos días son sobre este tipo de viviendas. Los promotores que trabajan con Banco Sabadell también reciben ayuda para comercializarlas a través de su red y para obtener la financiación necesaria.
Sobre el verano, reconoce que está siendo comparativamente mejor que el pasado, con más ventas pero a precios más bajos; y espera un repunte en la comercialización de obra nueva hasta final de año, tanto por la subida del IVA (que pasará del 4 al 10%, esto es, 6.000 euros más de media) como por el fin de la desgravación.
Carlos Rueda es el director para la zona Sur de Idealista.com, web especializada en la compraventa de viviendas que lleva más de cinco años trabajando directamente con entidades de crédito, cuyas propiedades se concentran en la Costa del Sol y Levante. Por eso, no tiene dudas a la hora de calificar a los bancos como «las grandes inmobiliarias del país», y afirma que la mayoría de lo que se vende está en manos de éstos: «Por dos razones, porque pueden bajar los precios, con descuentos en torno al 60% en su stock; y porque lo acompañan con financiación del 100%. Mientras que, si no es así, lo máximo que dan es el 70-80% del valor de escritura». Su página ofrece en la provincia unas 5.000 casas en manos del sector financiero, pero estima que la bolsa que queda sin vender es muy superior.
Máximos de demanda
Este experto considera que en estos momentos el sector está «en máximos de demanda»: «Hay mucha gente que quiere comprar y que lleva dos o tres años esperando a que bajara; no tiene prisa y aprieta mucho». La clave es el precio, y este también lo está fijando la banca: «En mayo se produjo una bajada muy fuerte y cada vez que hace un movimiento arrastra al resto del mercado». Rueda pone un ejemplo práctico, por el cual para una vivienda tipo de unos 150 metros cuadrados en la capital el precio debe rondar los 200.000 euros (según las zonas). «Por encima de este hoy día nadie hace una oferta».
Rueda coincide con Beltrán en que el final de año va a ser un buen momento de ventas, animadas por la retirada de las desgravaciones de la Renta y el aumento del IVA. «Nuestra recomendación para el que tenga una vivienda en venta es que baje ahora y pierda un 15% adicional, porque el año que viene se expone a que la bajada sea de un 40%».del 100%. Mientras que, si no es así, lo máximo que dan es el 70-80% del valor de escritura». Su página ofrece en la provincia unas 5.000 casas en manos del sector financiero, pero estima que la bolsa que queda sin vender es muy superior.
Máximos de demanda
Este experto considera que en estos momentos el sector está «en máximos de demanda»: «Hay mucha gente que quiere comprar y que lleva dos o tres años esperando a que bajara; no tiene prisa y aprieta mucho». La clave es el precio, y este también lo está fijando la banca: «En mayo se produjo una bajada muy fuerte y cada vez que hace un movimiento arrastra al resto del mercado». Rueda pone un ejemplo práctico, por el cual para una vivienda tipo de unos 150 metros cuadrados en la capital el precio debe rondar los 200.000 euros (según las zonas). «Por encima de este hoy día nadie hace una oferta».
Rueda coincide con Beltrán en que el final de año va a ser un buen momento de ventas, animadas por la retirada de las desgravaciones de la Renta y el aumento del IVA. «Nuestra recomendación para el que tenga una vivienda en venta es que baje ahora y pierda un 15% adicional, porque el año que viene se expone a que la bajada sea de un 40%».
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