Málaga tiene en `stock´ las casas que necesitaría en año y medio (La Opinión)

Tiene construidas 68.7965 viviendas sin vender y la demanda real anual es de 44.667. La construcción baja un 10%
ignacio a. castillo. MálagaEl año 2006 representa el punto de inicio de la fase descendente del ciclo inmobiliario, después de doce años ininterrumpidos de continuas subidas: viviendas visadas, construidas, adquiridas... con el consiguiente incremento de los precios. El último anuario estadístico del mercado, presentado ayer en Madrid por Acuña&Asociados, confirma las previsiones. Málaga y su área metropolitana tienen construidas, y sin vender, las viviendas que necesitarían en año y medio. El `stock´ actual de viviendas nuevas es de 68.796. Pese a ello, puede considerarse un caso excepcional. La demanda real en Málaga se sitúa en 44.667 casas anuales. Sigue siendo, por tanto, superior a las que se iniciaron en 2006, y que alcanzaron la cifra de 35.753, un 10% menos que el año anterior. Sin embargo, las visadas se situaron en 38.261, un 8,3% más que en 2005. En el conjunto del país se produce el fenómeno contrario. Según este informe, por primera vez en doce años cae la demanda de vivienda, ya que se construye a mayor velocidad de lo que los españoles pueden comprar. Y la demanda extranjera en la Costa ha disminuido un 22,7%.En los últimos seis años se han iniciado más de 700.000 viviendas al año pero la demanda real se ha quedado en 400.000. En cualquier caso, esta situación está empezando a producirse con algunos productos marginales como las residencias de vacaciones, la viviendas muy caras y las situadas en extrarradios sin consolidar, donde ya existe un exceso de oferta y una debilidad de la demanda.Como se puede apreciar en el gráfico, el precio del metro cuadrado construido y de segunda mano ha crecido en los principales municipios de la provincia, con una especial incidencia en Coín, donde el valor de la vivienda nueva ha experimentado un espectacular incremento del 30% en el último año. Por lógica, las casas de segunda mano en la capital del Valle del Guadalhorce también se han encarecido hasta un 26,6%. Subida de precios. En la Costa del Sol, por el contrario, aunque también han subido los precios de las nuevas construcciones, no llegan, ni de lejos, a estos porcentajes: 14,7%, en Benalmádena; 10,3%, en Estepona; 11,4%, en la capital; 12,5%, en Nerja; o 18,9% en Rincón de la Victoria.El incremento medio de precios en España durante 2006 se situó en el 10,9%, con un 11,4% en na provincia, según el Ministerio de la Vivienda. Dada la situación de sobreoferta y la debilidad mostrada para la demanda, la estimación de Acuña&Asociados para 2007 se sitúa entre un 5 y un 7%, para descender en 2008 hasta el 4%. Por tanto, y a pesar de la desaceleración de las ventas, los precios no dejarán de subir, aunque a un ritmo muy inferior al de los últimos años.El sector inmobiliario da síntomas claros de agotamiento, mientras los tipos de interés no paran de crecer. Ya están al 4% y las familias que compraron sus viviendas hace un año lo "pasarán mal", según dijo el presidente de esta consultoría, Francisco Rodríguez de Acuña. ¿Podrán las familias seguir pagando su hipoteca? Si se atiende a los aumentos del tipo de interés y a que las revisiones anuales de la cuota hipotecaria se revisan en función del Euribor del último año; al grado medio de endeudamiento hipotecario de los hogares; al plazo medio de amortización; y a la variación media de los salarios; se concluye que en 2006 la renta disponible de las familias disminuyó un 3%. La morosidad bancaria comenzó a incrementarse.Otro dato a tener en cuenta: las cuotas medias mensuales de las hipotecas ya superan el salario medio y, como destaca Acuña&Asociados, hacía diez años que no se producía esta situación