El autor sostiene que las dos distorsiones que ha sufrido el sector, el primer boom que desencadenó en una caída de los precios, son dañinos para el sistema económico y, sobre todo, para el consumidor.
ESTÁN de moda los pronósticos sobre el futuro del precio de la vivienda. Si ésta debe bajar o deberá subir. Voces hay en todos los sentidos y creo que lo único que llegan a producir es sensación de inestabilidad y baja de expectativas en todos los terrenos. Me gustaría poder analizar el mercado de la vivienda en España para que cada lector pueda tener conocimiento de lo que puede ocurrir o no en el mercado en fechas próximas: corto y medio plazo.
1. Las medias no son indicativas. Los análisis se están haciendo sobre medias. Se dice que en el sector sobran 1,3 millones de viviendas y que el mercado natural es capaz de absorber alrededor de 400.000 viviendas al año, luego la conclusión es que se necesitarían entre tres y cuatro años para absorber el stock completamente. Es una afirmación falsa. El mercado no está distribuido uniformemente tal y como presupone ese análisis. Se están comparando viviendas mal situadas y que no debieron edificarse con otras en ciudades con alto potencial de crecimiento. La vivienda es un producto localizado y tratarla en un solo paquete es erróneo. Hay municipios que, efectivamente, tienen exceso de viviendas y otros que tienen falta de ellas. Hay viviendas de primera residencia en lugares con gran atractivo para la demanda y viviendas de segunda residencia en lugares que jamás antes del boom tuvieron demanda. Los precios de unas deberán subir y los de las otras bajar.
Aquí se da el caso de la estadística: si yo me como un pollo y usted ninguno, estadísticamente cada uno de nosotros se comió medio pollo. Error de análisis aunque la conclusión parece correcta.
2. El valor y el precio. El valor es algo muy fijo en el tiempo y el precio es muy volátil dependiendo de las situaciones concretas del corto plazo. Muchos analistas los confunden. El valor se puede calcular de varias formas, una de ellas seria por el método del coste de reposición. Me explico: ¿Cuánto costaría fabricar una vivienda en un lugar concreto con unas calidades concretas? Apuntemos que en la nueva construcción se haría intervenir el coste del suelo, que debido a la actual intervención administrativa y a la actual ley del suelo, es un valor con bastante poca o escasa capacidad de adaptación a la baja. Otro coste sería el de la construcción que está sujeto no solo al nuevo Código Técnico por el que se pierden muchos meros edificables para su adaptación sino a un sector intensivo en mano de obra que difícilmente aplicará altos coeficientes a la baja, entre otras cosas por la propia intervención administrativa vía convenios colectivos, etcétera. Y, evidentemente, a los impuestos y tasas. En un reciente estudio sobre este tema se comprobó que casi el 35% del precio de una vivienda son impuestos y tasas (licencias, actos Jurídicos, IVA…), parece ser, sin error a equivocarse que será también un coste de muy difícil bajada. El resto de los costes podrían ajustarse algo, pero no representan más del 15% del total donde estarían incluidos los honorarios de técnicos y los beneficios del promotor. Por lo tanto, aplicando esas reglas, obtendríamos una medida del valor que dependerá de la situación de la vivienda, de la comunidad autónoma y de la ciudad donde esté ubicada.
En una ciudad como Málaga, este valor, dependiendo de la situación, podría estar entre 2.100 y 2.600 euros el metro cuadrado construido, por ejemplo. Otra forma seria por los fundamentales, es decir, si entendemos que la vivienda es un producto financiero, ¿cuánto valdría si se utilizase como tal? Pongamos un ejemplo de este caso. Una vivienda cuyo precio de alquiler en el mercado fuese de 1.000 euros al mes, con una rentabilidad de aproximadamente un 4% tendría un valor por fundamentales de 300.000 euros.
Ambos valores habría que compararlos para conocer exactamente el posible margen donde se puede situar el valor total de la vivienda. No es lógico, tal y como se hace por tasación, calcular el valor en virtud del precio actual de oferta de las viviendas de la zona. La razón es por lo expuesto anteriormente.
3. Las comparaciones son odiosas. Algunos estudios comparan el mercado español con el americano, el inglés o incluso el japonés, como he tenido la ocasión de leer últimamente. El sistema estructural español es diferente, y lo es porque nuestro sistema hipotecario es posiblemente uno de los mejores y más avanzados del mundo, pero tiene sus limitaciones. Una vivienda está financiada en un 20% por el promotor y en el restante 80% por las entidades financieras (bancos, cajas de ahorros y cooperativas de crédito). Esta es la razón por la que el comprador paga a la promotora sólo una cantidad y el resto lo hace mediante la subrogación en la hipoteca. Pues bien, el promotor podrá bajar el precio de la vivienda sólo en su 20%. A partir de ese instante la vivienda pasará, por los medios que sea -dación en pago, ejecución, compraventa…- a la entidad financiera. Ésta, para bajar alguna cantidad, lo hará perdiendo inversión realizada en su día. Si esto fuese posible y las bajadas pudiesen ser del 30%-50% del parque actual, que están hablando algunos analistas, y algunos políticos desconocedores de la estructura del sistema inmobiliario, la banca vería sus balances afectados, además de por la morosidad actual, por unas pérdidas que rondarían los 130.000 millones de euros. Tendríamos muchas entidades financieras en quiebra sin más y nuestro sistema se rompería y saltaría por los aires. ¿Qué están haciendo entonces las entidades financieras con las viviendas que han asumido? Sencillamente las sacan a la venta sin bajada de precios de las hipotecas pero con facilidades hacia los adquirentes (bajo spread o añadido al Euribor, plazos hasta 60 años…) y aquellas que conocen que tienen un valor superior al precio actual las aguantan en sus activos para venderlas cuando se normalice el mercado. El mercado, por esta razón no va a ver bajadas de precios de primeras viviendas tal y como están suponiendo algunos analistas y mucho menos en el corto plazo y, aún menos en ciudades con alta capacidad de demanda y poco suelo, como podría ser Málaga.
4. La confusión del comprador. La economía se basa fundamentalmente en expectativas, es decir en el comportamiento futuro. El comprador bombardeado por los medios y los analistas de una posible bajada de precios, espera a que el mercado actúe así y no realiza la compra a corto plazo. Existe una demanda embalsada importante pendiente de futuras bajadas de precios basada en expectativas que pueden ser falsas o mal analizadas.
5. El motor de la economía. Muchos analistas no se dan cuenta que el crecimiento español, el decremento del paro, se produjo de forma muy importante por el sector inmobiliario. No hay ningún sector que en el corto plazo sea capaz de absorber varios millones de personas. Luego, o el sector inmobiliario nos saca de esta crisis o tendremos paro para bastantes años y parados sin prestación de desempleo. Tendremos un coste social importantísimo y un daño a algunas capas de la sociedad sin posibilidad de solución jamás.
6. La teoría económica no es aplicable al sector inmobiliario. Muchos analistas intentan explicar el futuro del sector inmobiliario aplicando las mismas reglas que se podrían aplicar al sector financiero o a la economía en general. Desconocen que este sector es diferente en cuanto a funcionamiento, en cuanto al producto y en cuanto a la demanda del mismo. Se compran viviendas por varias razones: para poderlas vivir, para ahorrar y para inversión. Y, además, estando localizadas en un lugar concreto e inamovible. Es un tipo de producto económico diferente y no puede ser analizado como uno más.
Como conclusión quisiera que el lector razonase sobre las razones que me he atrevido a exponer. Creo que las entidades públicas, los analistas y los medios de comunicación deberían de ser conscientes del tema tan importante y fundamental para nuestra economía como es el sector inmobiliario y no tratarlo como si fuese algo baladí. Es cierto que ha habido un boom inmobiliario, lo que algunos llaman una burbuja, donde el precio de la vivienda subió muy por encima del valor de la misma, pero en la actualidad, en muchos mercados, este precio está por debajo del valor y, ambas distorsiones son dañinas para el sistema económico y, al final, quien las sufre, es el consumidor que o entra en un mercado inflacionario en cuanto al precio o se retrae ante una expectativa negativa y pierde la oportunidad que necesita para obtener el bien que desea.
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