El diferencial que añaden las entidades financieras al euríbor se ha duplicado desde 2008 y se cobran nuevas comisiones
Lejos queda ya la época en la que las entidades financieras competían por ofrecer las hipotecas más baratas, reduciendo a la mínima expresión el interés que aplicaban sobre los préstamos. Ahora, pese a que la demanda está bajo mínimos -la constitución de hipotecas ha vuelto a caer un 12% interanual hasta abril, según el Instituto Nacional de Estadística-, los bancos y cajas imponen diferenciales y costes que duplican a los que se registraban antes de que estallara la crisis económica, encareciendo de forma notable los créditos para vivienda.
La evolución del mercado hipotecario está siendo contraria a la que era habitual. Hasta hace cuatro años, el euríbor era el indicador que se anticipaba a una subida o bajada de tipos: era después de conocerse un aumento de dicho índice cuando bancos y cajas incrementaban los intereses de sus hipotecas. Pero ahora, con el mercado hipotecario al ralentí y un euríbor que evoluciona al alza pero dentro de niveles mucho más bajos que entonces, las entidades cobran unos diferenciales que llegan a duplicar los que aplicaban en 2008. Así, el tipo medio que impusieron las entidades financieras en mayo fue del 3,35%. Ese mismo mes, el euríbor cerró en el 2,14%, lo que quiere decir que el diferencial medio se situó en 1,20 puntos. Hace cuatro años, cuando el índice hipotecario rozaba el 5,40%, el coste medio de las hipotecas que se constituían se encontraba algo por encima, en el 6%, lo que significa que el diferencial rondaba el 0,60%.
Las cajas cobran más
Las diferencias son más considerables si se separan los datos de cajas y bancos. En el caso de las primeras, el tipo medio que aplican a las nuevas hipotecas es del 3,47%, esto es, 1,3 puntos por encima del euríbor. Hace cuatro años ese diferencial apenas superaba los 0,60 puntos. En cambio, en el caso de los bancos las diferencias entre los registros actuales y los de hace dos años son menos considerables. El tipo medio de sus préstamos para la compra de vivienda es del 3,23%, aproximadamente un punto por encima del euríbor. En pleno 'boom' inmobiliario, esa diferencia era de 0,57 puntos.
El principal problema para los ciudadanos que contratan ahora una hipoteca es que aunque el euríbor se encuentra todavía relativamente bajo, el coste que asumen ahora por una hipoteca es mucho mayor que hace cuatro años. Y es que según alertan las asociaciones de consumidores, los nuevos hipotecados se comprometen a pagar ese elevado diferencial no sólo en estos momentos, con el euríbor en niveles razonables, sino cuando dicho índice suba.
Según el responsable del Instituto Andaluz de Estudios Financieros, Ángel Yagüe, el origen de esta situación es que la banca, «al tener menos liquidez y más dificultades de acceso a los mercados financieros, vende más caros los préstamos». «El hecho de que los precios inmobiliarios no hayan bajado lo suficiente, unido a los intereses y las comisiones tan altos, está impidiendo el acceso a la vivienda a muchas familias», explica.
Yagüe alerta de que el problema para los nuevos hipotecados se planteará dentro de unos años, cuando el euríbor suba de forma considerable, como está previsto. «Considerando que el índice alcanzara el nivel al que llegó hace cuatro años, del 5,4%, y sumándole los diferenciales que se imponen actualmente, de hasta al 1,5%, las hipotecas pueden alcanzar un coste anual del 7%, y además sobre importes que todavía son elevados, de 150.000 euros como media», afirma el experto. «Sería un coste insostenible», apunta.
Comisiones
El aumento del precio actual de las hipoteca se debe a dos factores básicos: el diferencial que aplican bancos y cajas sobre el euríbor y los gastos y comisiones que asume el cliente a la hora de formalizar un préstamo.
Antes de que comenzara la crisis, en el mercado financiero se comercializaban créditos con diferenciales que, en algunos casos, apenas alcanzaban los 0,25 puntos sobre el euríbor. Ahora, la hipoteca más competitiva del mercado ofrece un diferencial de casi 0,50 puntos sobre el índice de referencia. A partir de ahí, los costes se disparan con diferenciales que suelen oscilar entre los 0,75 y los 1 puntos. Por otra parte, hay que tener en cuenta que para pactar diferenciales bajos, los hipotecados deben asumir una serie de vinculaciones y gastos por comisiones con sus entidades que, en general, son más costosas que antes.
En el caso de las comisiones, destaca el caso de la que se aplica por estudio de la hipoteca. Se trata de un gasto que antes ningún banco aplicaba, pero que algunos han recuperado. Y lo han hecho con un coste medio del 0,84% sobre el valor del préstamo. Por su parte, el coste de la comisión de apertura se encuentra en el 2,76%, mientras que la de cancelación anticipada se sitúa en el 4,02%.
En cuanto a las vinculaciones, además de las correspondientes domiciliaciones y tarjetas de débito o crédito, la banca exige la contratación de otros productos como planes de pensiones y fondos de inversión, habitualmente. Y, últimamente, también destaca la comercialización de seguros (de paro o de vida, entre otros) vinculados a la hipoteca.
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