Ayuntamiento mantiene que los antiguos suelos de Repsol valen lo mismo hoy que en 2006, cuando firmó el convenio que pesa sobre la zona
SEBASTIÁN SÁNCHEZ / MÁLAGA | ACTUALIZADO 04.06.2012 - 01:00
Hay suelos que parecen inmunes a los males de la crisis económica, terrenos cuya piel no se erosiona por el desplome de la industria del ladrillo. Esto es al menos lo que debe pensar el Ayuntamiento de Málaga cuando en la adenda al convenio urbanístico de la antigua parcela de Repsol, suscrita hace un par de semanas con Novagalicia Banco, concluye que el valor del terreno objeto de la operación es el mismo hoy que seis años atrás, cuando se plasmaron negro sobre blanco las bases del que se dibujaba como el principal proyecto transformadores de la zona oeste de la ciudad.
Conforme a lo aceptado por el equipo de gobierno del PP, este terreno se mantiene impoluto a la caída de los precios en el mercado inmobiliario y cualquier tránsito por el erial en el que los últimos años se han convertido para las firmas promotoras de todo el país. Así queda reflejado en el nuevo documento de acuerdo, en el que se dicta textualmente: "Para determinar el número de unidades de aprovechamiento acordado se ha tomado en consideración su valor al día de formalización del convenio en el año 2006, al fin de mantener el equilibrio económico del mismo". Es decir, que a juicio de los responsables de Urbanismo el suelo que en marzo de 2006 valía 70 millones de euros vale hoy, seis años después, 70 millones.
¿Y cómo llegan a esa conclusión? Según consta en la información, ya a exposición pública, se toma como valor de referencia el que se ha empleado en las dos únicas operaciones de compraventa de este sector en los últimos once años y que sitúa en unos 840 euros el valor de la unidad de aprovechamiento. En la documentación, a la que tuvo acceso este periódico, se recuerda que en abril de 2005 la primitiva propietaria, Repsol, enajenó la parcela por 41,3 millones a Daeca Comarex, firma con la que el Ayuntamiento firmó en marzo de 2006 el convenio hoy modificado. En el mismo, se fijó ese mismo valor para la unidad de aprovechamiento, que en el momento actual se utiliza igualmente como referencia.
"Podemos concluir que el valor establecido por el aprovechamiento subjetivo del sector SUNC-O-LO.17 se corresponde con la sumatoria de las dos cantidades antes citadas; esto es, 123.690.435 euros", expone la jefa del departamento de Secretaría Técnica de Urbanismo, María Dolores Martos. Partiendo de esta base, y como lo que resta por ingresar al Consistorio son 70 millones, tras una operación bien sencilla, el resultado es que le corresponden 83.311 unidades. Todo ello, además, sobre un sector que tiene una carga de unos 34 millones, que, según fuentes municipales, no afecta al Ayuntamiento.
Las fuentes consultadas defienden el acuerdo adoptado, criticado en las últimas semanas por los grupos de la oposición, al entender que el patrimonio público se ve mermado. Aseguran que la negociación se hizo sobre la base de que los precios del residencial, el comercial y el terciario no han variado sustancialmente desde abril de 2005, momento en que se produce la primera compraventa de la parcela. Pero ¿por qué 2005 y no marzo de 2006, que es cuando se firmó el acuerdo? El emplear los datos de uno u otro año hace que las estimaciones varíen sustancialmente.
Bien es cierto, avalando las tesis del Consistorio, que si el metro cuadrado de techo de vivienda libre con menos de dos años de antigüedad era de 2.132 euros en el primer trimestre de 2005 (según datos del Ministerio de Fomento), con un descenso del 4,3%, no lo es menos que si se toma como punto de partida marzo de 2006, momento en que se rubricó el acuerdo, la variación es del 35%. (2.763,2 euros en 2006; 2.043.9,3 en 2012).
Esta circunstancia pone de relieve el complejo escenario con el que se topa el Ayuntamiento para salir al mercado, puesto que es ahí donde el equipo de gobierno del PP ha de encontrar quien materialice en dinero lo que hoy no es más que suelo y techo edificable. Algo nada sencillo en un momento en que, como admiten desde la propia gerencia, "casi no hay operaciones". Por ello, se considera que ésta es una operación "a medio plazo", marcándose la opción de sacar a la venta la parte de la parcela que les corresponde en un par de años.
Al margen de las críticas de índole política, expertos consultados por este periódico coincidieron en hablar de una operación "rara" por parte del Ayuntamiento. Bien es cierto que, conforme a lo estipulado en el convenio original, la promotora podría haber pedido la caducidad del acuerdo, al transcurrir cinco años sin que se aprobase definitivamente el Plan General de Ordenación Urbanística.
"Hemos comprado unidades de aprovechamiento a precios de 2006, pero la realidad es que a día de hoy nadie es capaz de vender un suelo al precio que lo compró seis años atrás", explica Antonio Vargas, decano del Colegio de Arquitectos de Málaga. "¿Va a ser capaz de hacerlo el Ayuntamiento? Está por ver; es una duda que tengo, porque creo que eso en la vida lo podrá vender a ese precio", sentencia. No obstante, admite que todo dependerá del tiempo "que pueda aguantar el Ayuntamiento sin venderlo". Vargas, que admitió desconocer todos los detalles del convenio, sí consideró: "El Ayuntamiento asume no sólo el pago en solares sino la pérdida de valor de los mismos; ¿qué es lo mejor que ha podido conseguir? No lo sé, pero que el precio no es el mismo ahora que en 2006 lo sabe todo el mundo; el primero, el Banco de España".
Otras fuentes del sector inmobiliaria fueron en la misma línea. "A día de hoy los suelos no se compran al mismo precio que hace algunos años y las tasaciones no son las mismas; el valor de las cosas es lo que se paga por ellas y el mercado no está por pagar lo mismo que hace años", indicaron. "Es verdad que ese suelo no es especialmente malo, pero el problema ya no es que un promotor quiera o no, sino el mercado en un momento en que no se venden viviendas", añadieron.
Conforme a lo aceptado por el equipo de gobierno del PP, este terreno se mantiene impoluto a la caída de los precios en el mercado inmobiliario y cualquier tránsito por el erial en el que los últimos años se han convertido para las firmas promotoras de todo el país. Así queda reflejado en el nuevo documento de acuerdo, en el que se dicta textualmente: "Para determinar el número de unidades de aprovechamiento acordado se ha tomado en consideración su valor al día de formalización del convenio en el año 2006, al fin de mantener el equilibrio económico del mismo". Es decir, que a juicio de los responsables de Urbanismo el suelo que en marzo de 2006 valía 70 millones de euros vale hoy, seis años después, 70 millones.
¿Y cómo llegan a esa conclusión? Según consta en la información, ya a exposición pública, se toma como valor de referencia el que se ha empleado en las dos únicas operaciones de compraventa de este sector en los últimos once años y que sitúa en unos 840 euros el valor de la unidad de aprovechamiento. En la documentación, a la que tuvo acceso este periódico, se recuerda que en abril de 2005 la primitiva propietaria, Repsol, enajenó la parcela por 41,3 millones a Daeca Comarex, firma con la que el Ayuntamiento firmó en marzo de 2006 el convenio hoy modificado. En el mismo, se fijó ese mismo valor para la unidad de aprovechamiento, que en el momento actual se utiliza igualmente como referencia.
"Podemos concluir que el valor establecido por el aprovechamiento subjetivo del sector SUNC-O-LO.17 se corresponde con la sumatoria de las dos cantidades antes citadas; esto es, 123.690.435 euros", expone la jefa del departamento de Secretaría Técnica de Urbanismo, María Dolores Martos. Partiendo de esta base, y como lo que resta por ingresar al Consistorio son 70 millones, tras una operación bien sencilla, el resultado es que le corresponden 83.311 unidades. Todo ello, además, sobre un sector que tiene una carga de unos 34 millones, que, según fuentes municipales, no afecta al Ayuntamiento.
Las fuentes consultadas defienden el acuerdo adoptado, criticado en las últimas semanas por los grupos de la oposición, al entender que el patrimonio público se ve mermado. Aseguran que la negociación se hizo sobre la base de que los precios del residencial, el comercial y el terciario no han variado sustancialmente desde abril de 2005, momento en que se produce la primera compraventa de la parcela. Pero ¿por qué 2005 y no marzo de 2006, que es cuando se firmó el acuerdo? El emplear los datos de uno u otro año hace que las estimaciones varíen sustancialmente.
Bien es cierto, avalando las tesis del Consistorio, que si el metro cuadrado de techo de vivienda libre con menos de dos años de antigüedad era de 2.132 euros en el primer trimestre de 2005 (según datos del Ministerio de Fomento), con un descenso del 4,3%, no lo es menos que si se toma como punto de partida marzo de 2006, momento en que se rubricó el acuerdo, la variación es del 35%. (2.763,2 euros en 2006; 2.043.9,3 en 2012).
Esta circunstancia pone de relieve el complejo escenario con el que se topa el Ayuntamiento para salir al mercado, puesto que es ahí donde el equipo de gobierno del PP ha de encontrar quien materialice en dinero lo que hoy no es más que suelo y techo edificable. Algo nada sencillo en un momento en que, como admiten desde la propia gerencia, "casi no hay operaciones". Por ello, se considera que ésta es una operación "a medio plazo", marcándose la opción de sacar a la venta la parte de la parcela que les corresponde en un par de años.
Al margen de las críticas de índole política, expertos consultados por este periódico coincidieron en hablar de una operación "rara" por parte del Ayuntamiento. Bien es cierto que, conforme a lo estipulado en el convenio original, la promotora podría haber pedido la caducidad del acuerdo, al transcurrir cinco años sin que se aprobase definitivamente el Plan General de Ordenación Urbanística.
"Hemos comprado unidades de aprovechamiento a precios de 2006, pero la realidad es que a día de hoy nadie es capaz de vender un suelo al precio que lo compró seis años atrás", explica Antonio Vargas, decano del Colegio de Arquitectos de Málaga. "¿Va a ser capaz de hacerlo el Ayuntamiento? Está por ver; es una duda que tengo, porque creo que eso en la vida lo podrá vender a ese precio", sentencia. No obstante, admite que todo dependerá del tiempo "que pueda aguantar el Ayuntamiento sin venderlo". Vargas, que admitió desconocer todos los detalles del convenio, sí consideró: "El Ayuntamiento asume no sólo el pago en solares sino la pérdida de valor de los mismos; ¿qué es lo mejor que ha podido conseguir? No lo sé, pero que el precio no es el mismo ahora que en 2006 lo sabe todo el mundo; el primero, el Banco de España".
Otras fuentes del sector inmobiliaria fueron en la misma línea. "A día de hoy los suelos no se compran al mismo precio que hace algunos años y las tasaciones no son las mismas; el valor de las cosas es lo que se paga por ellas y el mercado no está por pagar lo mismo que hace años", indicaron. "Es verdad que ese suelo no es especialmente malo, pero el problema ya no es que un promotor quiera o no, sino el mercado en un momento en que no se venden viviendas", añadieron.
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