El enredo de las plusvalías (SUR)

La Junta pide al Ayuntamiento que trate los terrenos del Carlos Haya como ha hecho con otros de la ciudad en los que ha logrado aumentar su edificabilidad. Es cuestión de obtener un mayor aprovechamiento ampliando el tamaño del sector

El debate sobre el proyecto para el 'nuevo Carlos Haya' ha derivado en una guerra de cifras entre el Ayuntamiento y la Junta de Andalucía que resulta difícil de entender para los ciudadanos. Está claro que la Junta quiere sacar el máximo partido a los terrenos de los actuales centros sanitarios para poder financiar la mayor parte posible del nuevo hospital, pero el Consistorio le presenta unos números que no le convencen. Aquí van algunas de las claves para entender este enredo de las plusvalías.

¿QUÉ QUIERE LA JUNTA?

Más rendimiento

El Gobierno andaluz pide al Ayuntamiento un mayor aprovechamiento de los terrenos del Carlos Haya, Materno y Civil, ya que el aprovechamiento es el índice que marca el valor de un suelo. Para ello, los responsables de la Consejería de Salud solicitan que con estas parcelas suceda lo mismo que con otras en las que el aprovechamiento se ha incrementado aumentando las dimensiones del sector con los viales que lo rodean o con terrenos públicos. Por ello, pusieron como ejemplo lo sucedido con el sector de Málaga Wagen, donde la superficie que realmente corresponde a los privados es de 3.988 metros cuadrados, pero se le agregan 5.496 metros cuadrados de las calles que lo rodean. De este modo, el índice de edificabilidad -que no puede ser más de 1,3 metros cuadrados de superficie construida por metro cuadrado de suelo- no se aplica únicamente sobre los casi 4.000 metros de los privados, sino sobre todo el ámbito, incluidas las calles que lo enmarcan, por lo que se obtienen más viviendas y se hace un mayor aprovechamiento del suelo.En cambio, el Consistorio ha computado en sus cálculos únicamente los terrenos que ocupan los hospitales y, en el caso del Civil, no ha incluido los 49.110 metros cuadrados de su zona trasera sin construir que, al igual que el centro sanitario, pertenece a la Diputación Provincial.Si, en vez de contabilizar la huella del hospital, le sumara la citada parte trasera y algunos de los viales que lo rodean, los terrenos tendrían un mayor valor, ya que podrían albergar un mayor número de viviendas aunque se les aplicara el índice de edificabilidad máximo por ley del 1,3.No obstante, como se trata de suelos que son propiedad de organismos públicos, la intención de la Junta es que sea un ente promotor público el que reciba estos aprovechamientos a cambio de construir el nuevo hospital o gran parte de él. En ese sentido, ha apuntado la posibilidad de que lo haga Zona Franca, consorcio dependiente del Ministerio de Economía.

¿QUÉ DICE LA LEY?

Destino: VPO

Con todo, la propuesta de la Junta de obtener plusvalías de los terrenos del complejo Carlos Haya para el nuevo 'megahospital' se encuentra a priori con una pega que apunta la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía. Según fuentes jurídicas consultadas, esta norma indica que suelos como los de uso sanitario público, cuando sean desafectados y pasen a recalificarse como residenciales, deberán destinarse preferentemente a la construcción de viviendas de protección oficial. No obstante, la propia ley introduce una excepción a esta regla, y es que podrían permitirse viviendas libres siempre que la Administración andaluza así lo autorice expresamente. Según estas fuentes, esa excepción no se podría aplicar tan fácilmente, por lo que la Junta debería justificarla convenientemente mediante informes y estudios. Además, podría impugnarse en cierto modo por la contradicción que supone que el Gobierno andaluz permita pisos de renta libre en terrenos de dominio público y, en cambio, establezca reservas obligatorias de suelos que son privados para VPO.

¿HAY OTRAS POSIBILIDADES?

Suelo consolidado

Por otra parte, existe para la Junta otra opción para obtener las mayores plusvalías posibles de los suelos del Carlos Haya. El Ayuntamiento los ha señalado como 'no consolidados', una calificación que le permite apropiarse del 10% de los aprovechamientos y que limita el índice de edificabilidad al 1,3.Sin embargo, según las fuentes consultadas, los suelos del Civil, Materno y Carlos Haya podrían considerarse como consolidados, ya que están rodeados por vías principales de la ciudad y poseen las infraestructuras necesarias para la implantación de un hipotético desarrollo residencial.En ese caso, se les podría sacar mucho más partido, ya que los suelos consolidados no tienen que reservar un 30% para VPO, ni ceder un 10% al municipio y su edificabilidad se fija en función de la que exista en el entorno que los rodea. De este modo, el 1,3 podría pasar a ser un índice mayor, con lo que se podrían hacer más pisos.