El ladrillo se ha abaratado un 19% desde que estalló la crisis, un porcentaje que se dispara cuando urge vender
06.06.2011 -
'Urge vender. Piso de dos habitaciones con vistas a la bahía de Málaga. 62m2. Tiene una terraza metida al salón, vistas al mar, orientación sur. A 150 metros de la playa, cerca todos los negocios y comercios, autovía, bus, colegios. Precio súper rebajado: 100.000 euros'. El anuncio cuelga estos días de un conocido portal inmobiliario. No es el único. Solo en el caso de dicha página web el buscador localiza otros 1.890 inmuebles en el conjunto de la provincia cuyo valor de venta no sobrepasa la barrera de los 100.000 euros. Dieciséis millones de las antiguas pesetas. Una cuantía que los expertos del sector tachan de «insólita» e «impensable» hace solo unos años.
Anecdótico o no -como señala el presidente del Colegio de Agentes de la Propiedad, Cayetano Rengel- demuestra que algo está cambiando. Este experto lleva vendiendo casas desde 1980. Nada menos que 31 años. E insiste en que es la primera vez que asiste a un «bajón» de precios tan acusado. «En la época del 'boom' pisos que estaban escriturados en su día a cuatro millones se adjudicaban a cuarenta. Eso era de locos. Ahora la crisis está poniendo las cosas en su sitio, regulando el mercado», dice. Y continúa: «Tenemos una oferta inmensa y una demanda que apenas se mueve por culpa, principalmente, de las entidades financieras. En este escenario están surgiendo los denominados chollos. El estancamiento brutal del ladrillo es el que está generando estos precios tan anómalos», añade Rengel.
Hasta hace cuatro años la construcción era la gran gallina de los huevos de oro. La banca daba créditos a diestro y siniestro mientras muchos malagueños, en mitad de una inusitada espiral consumista, no sentían ningún vértigo a la hora de endeudarse. Con el 'boom' como telón de fondo, las inmobiliarias florecían como setas. Entonces había café para todos y, pese a los altos costes, el cartel de 'se vende' duraba pocos meses colgado de las fachadas. Dicha estampa, sin embargo, forma parte ya de la historia. Las cifras oficiales confirman que en materia de vivienda cualquier tiempo pasado sí fue mejor.
La mitad de transacciones
La estadística del Ministerio de Fomento pone números a este descalabro: entre 2007 y 2010 las transacciones se desplomaron en el conjunto de la provincia un 45,8%, pasando de las 38.976 a las 21.110. La friolera de 17.866 menos. Han caído las ventas y, por ende, han bajado los precios. En concreto, un 19%: de los 2.254 euros el metro cuadrado que se cobraba antes de la crisis a los 1.826.
Con estos datos servidos en frío sobre la mesa no es de extrañar que los expertos adviertan de que el sector atraviesa «uno de sus peores momentos». La coyuntura actual ha obligado de hecho a particulares y promotores a aceptar nuevas reglas de juego para dar salida a una abultada bolsa de pisos sin vender que supera las 22.000 unidades. En este escenario, se imponen las negociaciones y las rebajas.
Los portales inmobiliarios evidencian esta nueva tendencia. Así, los filtros de búsqueda permiten ya desde visualizar las gangas a aquellos anuncios en los que al dueño le urge la comercialización o han bajado considerablemente de precio. Muchos, como éste que localizamos en Manilva, hasta por encima del 40%: «Ofertón. Promoción de lujo en pleno campo de golf de La Duquesa. Muy cerca de la playa y del puerto deportivo. Increíbles vistas y calidades. Piso de 135 m², 2 dormitorios, 2 baños, Urbanización cerrada con piscina. Antes 290.000 euros. ¡Ahora solo 145.000, un 45% menos!».
Por tipos de inmuebles, los datos de Fomento evidencian que el mayor ajuste se ha producido en la vivienda nueva de hasta dos años de antigüedad. En este caso, el metro cuadrado ha pasado de valer 2.496 euros en 2007 a 1.933 en el primer trimestre de 2011: un 22,5% menos. Los pisos de segunda mano, por su parte, se han abaratado un 18,4%, de los 2.127 euros a los 1.734.
Dentro del mapa de la provincia, las bajadas más pronunciadas se están dando en Estepona (donde las tarifas han retrocedido un 32% desde el cuarto trimestre de 2007), en Vélez-Málaga (un 29%) y en Marbella, donde lo han hecho un 26,7%. En la capital el tijeretazo en el coste del metro cuadrado ha sido más discreto: del 22%. En la cola se sitúa Rincón de la Victoria, con un descenso del 18,6% en el precio de la vivienda.
La obra nueva, la más afectada
Los pisos de nueva construcción han sido los que más han reducido el precio, por pura necesidad. Y es que en este sector las transacciones han caído en picado un 64% desde finales de 2007, pasando de las 5.319 a las 1.905. En la segunda mano (que representa actualmente el 68% de las operaciones de compra) paradójicamente se ha producido un leve repunte del 4,9% en el citado periodo, de las 3.992 a las 4.191. Por su parte, el valor medio de las adquisiciones se ha abaratado en 33.718 euros, de los 220.085 que costaba una casa en 2007 a los 186.366 del último trimestre de 2010.
A la vista de este descenso en los costes, y ante las ofertas que comienzan a aflorar, la pregunta es, ¿hasta cuándo seguirán bajando los precios? Esta semana, Gobierno y Banco de España han emitido mensajes contradictorios al respecto. El ministro de Fomento, José Blanco, corrigió al director del Servicio de Estudios del regulador, José Luis Malo de Molina, quien el miércoles advirtió que continuarían experimentando un descenso en lo que queda de año y durante el próximo hasta caer un 10% más. Pero Blanco piensa otra cosa: que el ajuste se encuentra en su «fase final», ya se aprecia una «estabilización en los precios de la vivienda», sentenció.
El director de la Cátedra Inmobiliaria del Instituto de Práctica Empresarial de Málaga, José Antonio Pérez, suscribe las palabras del ministro: «El mercado lleva un tiempo estabilizado, y así seguirá. Lo que esperamos es que las compraventas aumenten este año discretamente». Sobre las rebajas surgidas, confirma que están apareciendo buenas oportunidades de propietarios a los que les urge vender, aunque advierte que muchos de estos anuncios son meros ganchos. «Yo he visto un apartamento en primera línea por 70.000 euros, pero a veces son cebos. Cuando llama tanta gente interesada lo que hacen es subastarlo al mejor postor, pero a un precio mayor», dice.
El presidente de los constructores y promotores de la provincia, José Prado, insiste en que su gremio no tiene más margen para abaratar los inmuebles. «No podemos reducir más de un 30%, porque entonces entramos en colisión con la banca, que nos prestó el 70% restante. Hemos tocado fondo», sentencia al tiempo que confía en que los demandantes se hayan dado cuenta de que los precios no pueden caer más. Sus cálculos estiman que cerrarán el 2011 con una ocho mil viviendas nuevas comercializadas, un resultado similar al del pasado ejercicio.
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