jueves, 3 de enero de 2008

El precio de la vivienda lleva ya medio año estancado o a la baja (La Opinión)

El valor medio del inmueble nuevo en las capitales españolas creció un 5,1% y un 7,1% en el caso de Málaga durante 2007, pero se mantiene casi estable desde el mes de julio. Marbella o Fuengirola presentan ligeras caídas de coste en el segundo semestre y Estepona se frena
El frenazo en las ventas de vivienda nueva se deja ya sentir en los precios, que suben cada vez en menor porcentaje y que, en algunos casos puntuales, han comenzado a presentar incluso ligeras bajadas en el segundo semestre del año. Según el último estudio de la Sociedad de Tasación presentado ayer, el precio de la vivienda en las capitales de provincia españolas subió en 2007 un 5,1% (en Málaga capital un 7,1%), pero se mantuvo prácticamente estable desde junio a diciembre. En ese plazo, los precios subieron sólo un 1,1% a nivel nacional y en Málaga apenas un 0,9%.En el caso de la ciudad de Málaga, el porcentaje la sitúa entre las 12 capitales españolas que registraron subidas máximas de entre el 7% y el 9% y con un metro cuadrado que cotiza a 2.263 euros. Pero son subidas, en cualquier caso, que no intimidan tanto como antes (se llegó a topes de entre el 15% y el 20% entre 2003 y 2005), entre otras cosas porque los precios han llegado ya a unos valores prohibitivos.La tónica es similar si observamos las distintas localidades malagueñas que aparecen el informe: en ese segundo semestre (ver tabla adjunta) el precio en Marbella bajó un 0,7%, y en Fuengirola lo hizo un 0,2%. En el resto se registraron subidas muy suaves del 0,7% en Benalmádena, del 1% en Torremolinos, del 1,9% en Vélez Málaga, del 2% en Ronda y del 2,2% en Antequera.Una posible explicación dada por los autores del informe, y que coincide con un diagnóstico realizado en Málaga hace unas semanas por la consultora Aguirre Newman, es que la vivienda en realidad no ha bajado, sino que se están construyendo promociones más baratas eligiendo ubicaciones de segundo rango para animar las compras.Los expertos, en cualquier caso, afirman que esta ralentización se veía venir. "Todo viene marcado por la menor demanda. Lo último que puede hacer ahora un promotor o constructor es subir los precios después del repunte de tipos de interés y el endurecimiento de las condiciones de financiación para los compradores", afirma José Antonio Pérez, responsable de la Cátedra Inmobiliaria del Instituto de Práctica Empresarial (IPE).Al igual que en el informe de la Sociedad de Tasación, Pérez presagia que la tónica de desaceleración de precios continuará en 2008 hasta niveles próximos a la inflación, algo que considera "beneficioso" tanto para los usuarios como para el propio sector inmobiliario. "Lo que no podemos es esperar una gran caída de precios de la vivienda, porque entre otras cosas, eso provocaría una crisis tremenda en un sector tan valioso para Málaga como el inmobiliario. Sería como si el precio de cualquier bien de consumo se devaluara ", advirtió el responsable del IPE.Compras más tranquilas. El enorme costo actual del suelo (que supone el 40% del valor real de la vivienda) o el mayor coste que presenta la edificación hacen que el sector considere inasumible cualquier rebaja de precios que no sea la vuelta a un escenario reciente. Así lo piensa el presidente de la Asociación nacional de Expertos Inmobiliarios (APEI), Óscar Martínez, que opina que la posibilidad de bajada de precios en la vivienda nueva es sólo de un 10% (otra cosa es la segunda mano, donde los precios vienen bajando desde hace más tiempo, y en porcentajes incluso más significativos). "El freno de los precios supone además una gran oportunidad para los compradores, ya que hasta hace poco comprar un piso era como una carrera de obstáculos. Si no lo tenías todo atado y tardabas, el precio seguía subiendo. Todo se hacía de forma muy acelerada y los interesados en comprar no tenían tiempo ni de comparar ofertas ni de negociar con la constructora", dice.¿Y qué comentan a todo esto los constructores y promotores? El secretario de la asociación malagueña ACP, Juan Moreno, saluda esta estabilización de precios si eso contribuye a que se reactive la venta de viviendas. "Puede ser que los constructores estén manteniendo los precios a costa de sus propios beneficios, porque lo que es seguro es que el coste de la mano de obra y de los materiales siguen subiendo", afirma. Con todo, Moreno coincide en recomendar al comprador que no espere milagros. "Una cosa es que saquen promociones agresivas con descuentos y ofertas y otra muy distinta que los pisos bajen. Ningún producto puede rebajar su valor", señala.¿Crisis? Pero, ¿son todos estos síntomas indicios de una posible crisis del sector? Ni el IPE ni la APEI consideran posible que pueda repetirse en España una crisis como la de 1992, que tan virulenta fue especialmente en la Costa del Sol. "Entonces la demanda de vivienda desapareció. La gente no quería comprar casas. Ahora la cosa es distinta. Hay mucha gente que quiere comprar, pero que literalmente no tiene poder económico para hacerlo", reflexiona José Antonio Pérez, que pone en el debe de las entidades financieras la responsabilidad de poner fórmulas de financiación (léase hipotecas) más flexibles. La crisis, a su juicio, sólo llegaría -y hay que estar atento a esta posibilidad- en el caso de que el desempleo aumentara de forma sensible.Óscar Martínez, por su parte, recuerda que en el año 1992 no existían dos elementos que hoy contribuyen a mantener la demanda: la enorme inmigración y el mayor número de personas que viven solas, fruto de la mayor tasa de divorcios.

No hay comentarios:

Publicar un comentario