Este promotor asegura que las empresas apenas prevén construir nuevas viviendas hasta dentro de cinco años, mientras que la demanda exige unos 6.000 inmuebles anuales, por lo que subirán otra vez los precios
| ACTUALIZADO 10.01.2010 - 01:00
Miguel Guijarro tiene muchas virtudes y una de ellas, aunque a veces pueda ser un defecto, es que no tiene pelos en la lengua. Gracias a su amplia formación académica es capaz de explicar de forma sencilla aspectos que pudieran resultar difíciles de entender. Desde hace más de 30 años es propietario de una promotora inmobiliaria llamada Kabiros, ha vivido cuatro crisis en el sector y cree que aún está lejos la recuperación económica.
-Usted es promotor inmobiliario en una de las mayores crisis del sector. Vaya papeleta.
-Sí (se ríe).
-¿Inesperada?
-No tanto. En 2008, cuando cayó Lehman Brothers, esperaba que el sector financiero se tambalease porque no era lógico lo que estaba ocurriendo. Es verdad que el mercado inmobiliario estaba sobresaturado y crecía a un ritmo muy grande, pero pensaba que el ajuste iba a ser mucho más moderado de lo que ha sido. Nos hemos encontrado con una de las mayores crisis económicas de los últimos 50 años.
-Esta semana se ha conocido que en Málaga se visaron el año pasado sólo 3.152 viviendas, el peor dato desde 1960. Se dice que no se van a construir nuevas viviendas mientras que no se agote el stock existente, ¿qué opina usted?
-Creo que los estudios se están haciendo mal. Se dice que hay un stock de 1,3 millones de viviendas en España y hay una demanda de 400.000. Si se divide, se afirma que no se agotará el stock hasta que pasen tres años. Es un error garrafal de análisis porque hay viviendas de primera residencia, otras de inversión y otras de ahorro y cada una tiene sus necesidades. Además, el periodo medio de maduración, es decir, desde que inviertes hasta que obtienes el beneficio tras la venta del piso, suele estar entre tres y cinco años, por lo que el sector inmobiliario siempre se ve afectado por los ciclos económicos.
-En esta última etapa se ha hablado claramente de burbuja inmobiliaria, ¿está usted de acuerdo?
-Ha habido una burbuja inmobiliaria importante producida por una demanda salvaje y una financiación muy barata por la entrada en el euro.
-¿Hubo demasiado desenfreno en el sector en esos años?
-Yo he quitado camiones de materiales de construcción que se subastaban en la autovía. Venían los ladrillos desde Bailén y ahí estábamos varios promotores y constructores comprando los camiones. Si el camión costaba 25.000 euros, uno ofrecía 30.000 euros y se lo llevaba a su obra. Y otro promotor ofrecía más y así.
-¿Una subasta en medio de la propia autovía?
-Sí, en Los Montes. En la carretera.
-¿Eso se había hecho antes alguna vez?
-No, es la primera vez que lo he hecho en mi vida. Eso e ir obra por obra llevándose a los albañiles. Les preguntábamos cuanto ganaban allí, me decían 1.500 euros, yo les ofrecía 2.000 y se venían a mi obra directamente. Incluso me ha pasado que se han venido trabajadores de una obra mía en Jerez a otra en Málaga que estaban en distintas constructoras. Los plazos eran los plazos.
-Qué locura.
-Además éste ha sido un sector sin ninguna puerta de entrada. Cualquiera puede ser promotor y eso ha creado un desbarajuste brutal. La banca nos ha tratado a todos por igual, a los nuevos y a los que llevamos 35 años en el negocio.
-Ha pasado usted por varias crisis en todo ese periodo. ¿Es esta la peor?
-He pasado por cuatro crisis. Esta, para mí, es la peor porque en las anteriores la banca tenía dinero y en ésta la crisis no es sólo inmobiliaria sino financiera. Está siendo dura y se ha creado una burbuja financiera en la que se han cortado todos los créditos.
-¿Cómo se puede salir?
-Las empresas tenemos ahora más capacidad financiera y de gestión, estamos algo más diversificados pero el golpe ha sido brutal y en muy corto espacio de tiempo.
-La sensación en la sociedad es que los promotores han ganado muchísimo dinero y ahora no paran de lamentarse.
-Es un sector intensivo en capital. Para poder obtener beneficios había que reinvertir continuamente y el precio del suelo estaba muy alto. El precio del suelo lo han puesto los ayuntamientos. Recuerdo que en calle Salitre compré en 1999 un solar a 25.000 pesetas el metro cuadrado. El ayuntamiento sacó a subasta solares enfrente de El Corte Inglés a 140.000 pesetas. A partir de ese instante, el precio medio subió. El Ayuntamiento de Málaga sólo tiene el 4 ó el 5% del suelo pero es el que pone precio, porque es una referencia importantísima, aparte de la intervención de las administraciones.
-¿Qué pasa con los Planes Generales de Ordenación Urbana?
-No hay suelo en Málaga mientras que no se apruebe el PGOU. Bajar el precio del suelo con la intervención administrativa tan bestial que hay es prácticamente imposible.
-¿Qué están haciendo los promotores mientras se aprueban o no los PGOU?
-Nada. El grave problema que va a haber es que los promotores no estamos invirtiendo y el sector en Málaga va a estar entre tres y cinco años paralizado. No se van a hacer nuevas viviendas y, unido a la demanda embalsada que hay, se podría crear otro boom inmobiliario falso en cuanto a precios.
-¿Otra burbuja?
-En Málaga la demanda es de unas 6.000 viviendas al año y si sólo se hacen 700 ó 1.000, no hay suelo nuevo y vamos a estar así cuatro o cinco años, puede haber un problema. Subirán otra vez los precios.
-Pero se afirma que en la provincia hay 20.000 viviendas en stock.
-Sí, pero estamos sumando peras con manzanas. Hay viviendas que no han tenido demanda nunca y que se suman, como, por ejemplo, todas aquellas que están sobre la autovía entre Málaga y Estepona. Sin embargo, siempre hay demanda de vivienda de primera residencia en la capital.
-Los promotores siempre aseguran que ha bajado el precio un 30% y, sin embargo, los datos oficiales hablan, como mucho de un 10%. ¿Qué ocurre?
-Hay muchos promotores que no están bajando los precios. También es verdad que los datos son agregados y habría que estudiarlo de forma concreta. La vivienda no puede bajar más de un 20 ó 30%, que ya han bajado, porque el banco financia el 80% de la hipoteca y el 20% restante el promotor. El promotor puede disminuir ese 20% pero nunca más porque el piso pasaría directamente al banco. La entidad financiera puede perder dinero vendiendo por debajo de la hipoteca o esperar a que se recupere el mercado. Si los pisos bajasen un 50% como dicen algunos expertos, políticos o instituciones, la banca tendría pérdidas de 130.000 millones de euros. Entonces ya no habría un problema financiero, sino bancos en quiebra. Los pisos no van a bajar más su precio. Ha habido un problema de información al público. Sólo se puede hacer en casos muy concretos.
-Las entidades financieras anuncian a bombo y platillo grandes ofertas en sus páginas en internet.
-Sí, pero en municipios de extrarradio. No hay de primera residencia en Málaga capital, y tienen esas viviendas aunque las reservan hasta que se recupere el sector.
-En cualquier caso, parece haber muy poca diversificación de los promotores y constructores malagueños hacia oficinas, aparcamientos, centros comerciales, etcétera.
-Sí, hay muy poca. La razón fundamental es que Málaga no tiene una zona industrial clara y el mercado de oficinas ha empezado a funcionar hace muy poco tiempo. El suelo está muy limitado.
-Tampoco se ve una gran apuesta por el mercado exterior.
-No y creo que es fundamental. Los promotores que no salgan fuera son como los industriales que no exportan, les queda poco tiempo de vida. Hay que estar fuera para diversificar los ingresos.
-¿Es muy difícil hacerlo?
-Los españoles hemos sido poco agresivos a la hora de salir al exterior. No hace falta una capacidad financiera muy grande. Yo he invertido en Bulgaria, con dos promociones en la capital, Sofía, y allí el suelo es más barato que en España. El único inconveniente es montar los equipos y viajar.
-El año pasado se cerró con más de 170.000 parados en la provincia, ¿es para preocuparse?
-Es el único tema que me preocupa en Málaga y en España. Vamos a llegar a cinco millones de parados en el país y muchos de ellos serán de larga duración. Este país financia el desempleo y no el empleo, por lo que el parado está adocenado. Hay que hacer que el parado tenga interés en buscar empleo y que el empresario tenga interés en contratarlo y para eso es necesaria una reforma laboral. Con cinco millones de parados España no sale de la crisis. Además, el 50% de la población de menos de 26 años está parada. Es una generación perdida completa y parece que los políticos no están dispuestos a hablar de este tema. Lo importante ahora en España no son ni los crucifijos en los colegios ni la economía sostenible, sino la gente que lo está pasando mal en el paro. Hay que arreglarlo ya.
-El Colegio de Economistas de Málaga publicó en un informe que no se creará empleo hasta 2012. ¿Está usted de acuerdo?
-Es verdad que a partir del 2% se empieza a crear empleo y a estabilizarse en el 3%, pero creo que vamos a tardar más allá de 2012. Hasta ese año la banca española no va a superar los problemas de pago que tiene a escala internacional, que son miles de millones de euros y hasta ese año no se va a normalizar el crédito bancario, por lo que las empresas no van a tener financiación para invertir y no va a haber empleo.
-¿Cree usted, como dicen algunos, que Málaga saldrá antes de la crisis que otras zonas?
-El único sector capaz de sacarnos de la crisis a corto plazo es el inmobiliario porque es el único que puede crear empleo rápido. El sector turístico nos puede echar una mano en la salida, pero éste no está sufriendo una crisis tan grave como el inmobiliario o el financiero. La salida de la crisis en Málaga, por tanto, será lenta.
-Algún mensaje positivo habrá.
-Confío en que haya políticas que den a la gente buenas expectativas. Los malagueños tenemos capacidad para inventarnos un futuro positivo.
No hay comentarios:
Publicar un comentario