La avalancha de pisos nuevos en venta provoca una bajada de los precios en la mitad de los distritos (SUR)

Las viviendas de Málaga Este y Churriana registran los mayores descensos, con caídas de hasta el 34%. El endurecimiento de las condiciones hipotecarias y el exceso de oferta explican el enfriamiento del mercado

LOS INTERROGANTES

¿Dónde están las viviendas más caras?:
El último informe sobre el mercado residencial de Aguirre Newman señala que los inmuebles más costosos se sitúan en el distrito Málaga Este. El precio medio de un piso en esta zona ronda los 335.000 euros. Los chalés y adosados se sitúan en torno a los 729.000 euros.

¿Y las más baratas?: Alhaurín de la Torre se consolida como el municipio más asequible para adquirir una vivienda. Los pisos en esta localidad rondan los 175.000 euros, cuantía que sube hasta los 297.851 para chalés y adosados.

¿Dónde hay más oferta?: Actualmente se comercializan en Málaga 6.228 viviendas, de las que un 40% sigue buscando propietario. Los distritos con mayor porcentaje de oferta nueva son Carretera de Cádiz (28,3%), Puerto de la Torre (24,7%) y Centro (21,9%).

¿Cuánto se tarda en vender?: Los pisos tardan una media de 23 meses en encontrar dueño. Las casas tienen que tener más paciencia y esperar hasta 36 meses.

¿Qué distrito tiene pisos más pequeños?: Las nuevas promociones que se comercializan actualmente en la zona de Cruz de Humilladero son las que presentan una menor superficie, con una media de 70 metros cuadrados por piso. En el extremo opuesto se encuentran las viviendas de Churriana, con 165 metros de superficie media.

¿Cuánto vale un garaje? ¿Y un trastero?: La plaza de aparcamiento asociada a una vivienda ronda los 22.800 euros. Los trasteros cuestan unos 4.000 euros.

Las nuevas promociones inmobiliarias se cocinan a fuego lento. Lejos queda ya la época del 'boom' en la que las viviendas se vendían sobre plano. Años de crecimientos desmesurados en los que los inversores adquirían los inmuebles a pares para luego venderlos a más del doble y hacer caja. Ahora la tortilla se ha dado la vuelta. El mercado, saturado, ya no está preparado para digerir 'comida rápida'. Esta ralentización en los ritmos de comercialización unida a la avalancha de pisos nuevos está haciendo mella en los precios. El último informe de mercado residencial elaborado por la consultora Aguirre Newman constata que estos ingredientes están ya rebajando los costes de las viviendas plurifamiliares (en altura) de la mitad de los distritos malagueños.Según este estudio, el precio medio de los pisos subió un 4,3% en el último año. Un valor medio que no evitó descensos en cinco zonas de la ciudad. Málaga Este -con una caída del 34,6% del coste del metro cuadrado- fue la más castigada por el enfriamiento del sector. Un frenazo que también afectó, aunque en menor medida, a Churriana (-7,1%), al distrito Centro (-5,3%), al Puerto de la Torre (-1,8%) y a Ciudad Jardín (-0,7%). Los estudios y viviendas de uno y dos dormitorios fueron las tipologías donde más se apreció el declive. En el caso de chalés y adosados, la bajada media de tarifas se elevó al 17,4%, siendo Cruz del Humilladero la zona con mayores recortes, cifrados en un 13%.

Nuevo ciclo

Fuentes de Aguirre Newman explicaron ayer en rueda de prensa que este cambio de tendencia está marcado tanto por el elevado volumen de oferta nueva, que ha crecido un 57% durante los pasados doce meses, como por el endurecimiento de las condiciones hipotecarias ofrecidas por las entidades como consecuencia de la incertidumbre actual de los mercados financieros. Respecto al primer factor, desde la consultora detallaron que en la actualidad se comercializan en Málaga, Alhaurín de la Torre y Rincón de la Victoria 8.403 inmuebles, de los que el 40% aún están disponibles. Carretera de Cádiz, Puerto de la Torre y Centro son, por este orden, los distritos con más promociones en venta.Este desajuste entre la oferta y la demanda también se aprecia en los ritmos de comercialización, ahora mucho más pausados. Como se desprende del documento elaborado por Aguirre Newman, el plazo medio de venta de una vivienda plurifamiliar se sitúa en Málaga en los 23,2 meses (8,4 más que el año pasado). En el caso de las casas unifamiliares, el periodo medio es de 36,4 meses (5,3 más que en 2006).

De media, 94 metros

A tenor de la fotografía que arroja el informe del mercado residencial, la vivienda plurifamiliar tipo que se comercializa en Málaga tiene una superficie media de 94 metros cuadrados, y un precio por metro de 2.734 euros, que eleva el coste final hasta los 257.271. La unifamiliar media, por su parte, presenta una superficie de 189 metros cuadrados e implica un desembolso final de 428.428 euros. Por distritos, Málaga Este sigue siendo la zona donde se registran los pisos con tarifas más altas -en torno a los 335.000 euros-, mientras que los costes más bajos se localizan en Alhaurín de la Torre, con 175.000 euros.Cara al próximo ejercicio, la directora de Aguirre Newman en Málaga, María Monasterio, prevé que se mantengan los precios y que se ajusten en torno al IPC. «Pensamos que se va a registrar un descenso que va a estar motivado por la aparición de promociones en zonas menos exclusivas», aseveró. Además, vaticinó que se va a producir un empeoramiento en los ritmos de venta, «que será preocupante en zonas donde los plazos oscilan ya entre los 40 y 42 meses», concluyó.