Los promotores apuestan por sacar inmuebles con precios competitivos en zonas menos exclusivas en vista de que las viviendas tardan ahora en venderse casi dos años y los chalés adosados más de tres. Bajará el precio de las casas en la capital tras una década alcista
El frenazo de las ventas en el sector inmobiliario ha provocado que los constructores y promotores de Málaga capital y las dos ciudades ´dormitorio´ Alhaurín de la Torre y Rincón de la Victoria estén acometiendo promociones de viviendas algo más asequibles para el bolsillo de los ciudadanos. De este modo, y aunque el precio medio final de los pisos se ha incrementado un 4,3% durante el último año, comienzan a apreciarse descensos en el precio de la vivienda en algunos distritos de Málaga como Bailén-Miraflores, Cruz de Humilladero y Málaga.Los chalés y viviendas adosadas puestos a la venta en los últimos meses también presentan una bajada de precios del 17,4% en relación al año anterior. La consultora Aguirre Newman, en su estudio sobre el Mercado Residencial de Málaga, prevé que en 2008 se registre un descenso del precio de la vivienda en la capital. Pero estos llamativos datos, los primeros a la baja desde hace prácticamente una década, no obedecen tanto a que las viviendas en realidad hayan bajado sino a que el sector ha decidido sacar al mercado promociones más competitivas que incentiven las alicaídas ventas, con pisos, eso sí, de gama media y en muchos casos algo más pequeños en superficie (estudios y pisos de uno o dos dormitorios).Y es que los constructores vienen percibiendo claramente el parón de las ventas en relación a años tan boyantes como los comprendidos entre 2003 y 2006. Según el informe de Aguirre Newman, con datos a 31 de octubre de 2007, los plazos medios de comercialización de las promociones de viviendas plurifamiliares se van ya a los 23,2 meses (un 77% más que en 2006), mientras que las promociones unifamiliares (adosados y pareados sobre todo) se disparan hasta los 36,4 meses, un 22% más. Con esta situación, más del 40% de las viviendas actualmente a la venta en Málaga capital están en stock (pendientes de venta). Aguirre Newman ha contabilizado en 2007 una oferta de más de 8.400 viviendas en Málaga, Alhaurín de la Torre y Rincón de la Victoria, un 57% más que el pasado año.La directora de Aguirre Newman para Málaga-Costa del Sol, María Monasterio, afirmó que esta ralentización en las ventas puede ser considerada incluso "saludable", al menos en lo relativo a las viviendas plurifamiliares, ya que una promoción de viviendas necesita al menos 24 meses para su construcción. Sin embargo, sí consideró "preocupante" los plazos que se están manejando en las viviendas unifamiliares, ya que distritos como Churriana, Cruz de Humilladero, Puerto de la Torre o Ciudad Jardín presentan una media de 45 meses, mientras que en Rincón de la Victoria el plazo alcanza los 65.Por su parte, el director del departamento de Investigación y Análisis de Mercado, Javier García-Mateo, afirmó que el alargamiento de los plazos de venta obedece tanto al "significativo descenso" de la demanda de vivienda como al endurecimiento de las condiciones hipotecarias y el elevado volumen de oferta nueva que ha salido al mercado. Esta llamativa subida de la oferta se explica también, según explicaron los responsables de la consultora, en que algunos promotores que construían segundas residencias en la Costa del So se han "refugiado" en el segmento de la primera vivienda en la capital malagueña. "La ralentización del crecimiento de la construcción inmobiliaria en la Costa del Sol ha propiciado que el promotor buscase en estas viviendas los retornos que ya no conseguía de manera tan directa en segunda residencia en el litoral", afirmó García-Mateo.Rincón de la Victoria y la Carretera de Cádiz son las zonas que presentan un mayor subida en el número de viviendas a la venta, con porcentajes por encima de 50%.
Bancos y cajas ´aprietan´ para que se venda más rápido
La directora de Aguirre Newman
en Málaga-Costa del Sol, María Monasterio, explicó que la tendencia percibida en el estudio se prolongará en 2008 con la aparición de nuevas promociones de viviendas "en zonas menos exclusivas". A su juicio, las entidades financieras son ahora más exigentes a la hora de conceder créditos a los promotores, exigiendo de antemano garantías de que las viviendas que construyan tendrán salida en el mercado.Esto llevará al sector a seguir apostando por promociones de tipo medio hasta que pase la actual "incertidumbre" que atraviesa el sector por la resaca de la crisis de las hipotecas ´subprime´ de Estados Unidos. En cualquier caso, y a la espera de que pase esta coyuntura, Aguirre Newman pronostica que en 2008 seguirán empeorando los ritmos de venta.Respecto a la influencia que pueda tener el bajo momento inmobiliario en el empleo del sector de la construcción en Málaga, Monasterio no fue pesimista: "La obra civil promovida por las administraciones públicas y la propia hostelería pueden absorber mucha mano de obra".
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