Los juzgados de Marbella han pasado de ofertar una a cinco viviendas al mes, pero la falta de liquidez provoca que no haya postores que quieran pujar por ellas Los procesos de ejecución hipotecaria y los embargos de bienes inmuebles se han triplicado desde septiembre La mayoría son segundas residencias de extranjeros que han dejado de pagar la hipoteca al banco
La morosidad hipotecaria sigue en aumento. Si hace unos meses los juzgados de Primera Instancia de Marbella subastaban una vivienda al mes, ahora la media es de cinco. Los pisos se ofertan muy por debajo de su valor real, un 25 por ciento menos de media del precio que tenían hace un año. Aun así no hay postores que quieran pujar por ellos. «No hay liquidez, de ahí que las subastas de los últimos meses hayan quedado todas desiertas», explica Ángel Sánchez, juez decano de Marbella y titular del Juzgado de Primera Instancia número 3. Expertos auguran que esto no es más que la punta del iceberg. «Lo peor está por venir. No hay dinero. Las promotoras no tienen liquidez, los compradores tampoco y los bancos, cada vez menos», añade Elena Narváez, abogada especializada en Urbanismo.
La morosidad ha dado como resultado que los procesos de ejecución hipotecaria se acumulen en los juzgados de Marbella, llegando a multiplicarse por tres en el último trimestre, según las cifras que maneja el Decanato. El número de embargos también se ha triplicado en los últimos meses y en consecuencia, las subastas. ¿Problema? Muchas familias se verán en la calle. Los plazos para ejecutar la hipoteca son dilatados, así que las subastas de hoy obedecen a impagos que se produjeron en los primeros momentos de la crisis, lo que significa que en unos meses las subastas, los embargos y hasta los desahucios se multiplicarán.
«Los bienes se deprecian mucho en subasta así que se lo acaban quedando el banco o un comprador por mucho menos dinero de lo que realmente valen y el moroso sigue teniendo esa deuda. Hay familias que arrastran este problema de por vida», apunta Sánchez.
Perfil del comprador
El comprador que pierde su vivienda suele ser una persona de clase media-baja que pidió una ampliación de hipoteca sobre su casa cuando vio por cuánto la había vendido su vecino y ahora no puede pagar los recibos, cada vez mayores; o el que solicitó más dinero del que valía su casa para hacer frente a los gastos de escritura, avales y mobiliario pensando que su trabajo en la Construcción o en la Hostelería no le faltaría nunca. En Marbella además, se da un tercer perfil, el más numeroso. El del extranjero que adquirió el piso como segunda residencia o inversión y que ha dejado de pagar la hipoteca que contrajo con el banco. Hay que recordar que la crisis es generalizada en toda Europa. Un dato a tener en cuenta: la libra se ha depreciado un 20 por ciento y la mayoría de los extranjeros residentes en el término municipal son británicos.
¿Chollos?
En las ejecuciones hipotecarias no se llega al embargo, sino que las viviendas pasan directamente a ser subastadas. Algunas subastas suponen una magnífica ocasión para los ávidos compradores que hacen su agosto en época de vacas flacas, pero son las menos. Como explica Alfredo Martínez, delegado provincial de Ausbanc (Asociación de Usuarios de Servicios Bancarios), en la mayoría de los casos las viviendas están sobretasadas porque los préstamos que se concedieron eran muy altos, incluso por encima de su valor real. Según Elena Narváez, ahora nadie quiere quedarse con un bien cuya deuda es de 250.000 euros y cuyo valor en el mercado es, hoy por hoy, de 180.000. «No es un buen negocio», sostiene.
El parón de las ventas complica la gestión patrimonial de las entidades bancarias. Bancos y cajas no quieren quedarse con un piso. Además, no hay compradores suficientes para todos los pisos embargados que salen a la venta a pesar de que este tipo de subastas aplican rebajas de hasta el 50 por ciento, negociables, sobre el precio de adquisición.
Esta falta de compradores hace que los bancos no estén sacando todos los pisos de morosos. Es más, intentan retrasar al máximo la ejecución hipotecaria alargando los plazos. «Al banco no le interesa meterse en un procedimiento judicial y que las subastas se declaren una y otra vez desiertas», apunta Martínez. Muchos optan por crear sociedades de gestión de activos inmobiliarios para tratar de dar salida a los pisos embargados que comienzan a acumular en sus carteras como ya ocurriera en los años 90. De esta forma, los bancos se convierten en pequeñas inmobiliarias.
Por su parte, las promotoras se están convirtiendo en arrendadoras de los particulares que no consiguen un préstamo hipotecario. La empresa asume el préstamo con el banco y le cobra un alquiler al particular con opción a compra en dos, tres o cinco años, momento en el que recibe el resto del dinero.
La morosidad hipotecaria sigue en aumento. Si hace unos meses los juzgados de Primera Instancia de Marbella subastaban una vivienda al mes, ahora la media es de cinco. Los pisos se ofertan muy por debajo de su valor real, un 25 por ciento menos de media del precio que tenían hace un año. Aun así no hay postores que quieran pujar por ellos. «No hay liquidez, de ahí que las subastas de los últimos meses hayan quedado todas desiertas», explica Ángel Sánchez, juez decano de Marbella y titular del Juzgado de Primera Instancia número 3. Expertos auguran que esto no es más que la punta del iceberg. «Lo peor está por venir. No hay dinero. Las promotoras no tienen liquidez, los compradores tampoco y los bancos, cada vez menos», añade Elena Narváez, abogada especializada en Urbanismo.
La morosidad ha dado como resultado que los procesos de ejecución hipotecaria se acumulen en los juzgados de Marbella, llegando a multiplicarse por tres en el último trimestre, según las cifras que maneja el Decanato. El número de embargos también se ha triplicado en los últimos meses y en consecuencia, las subastas. ¿Problema? Muchas familias se verán en la calle. Los plazos para ejecutar la hipoteca son dilatados, así que las subastas de hoy obedecen a impagos que se produjeron en los primeros momentos de la crisis, lo que significa que en unos meses las subastas, los embargos y hasta los desahucios se multiplicarán.
«Los bienes se deprecian mucho en subasta así que se lo acaban quedando el banco o un comprador por mucho menos dinero de lo que realmente valen y el moroso sigue teniendo esa deuda. Hay familias que arrastran este problema de por vida», apunta Sánchez.
Perfil del comprador
El comprador que pierde su vivienda suele ser una persona de clase media-baja que pidió una ampliación de hipoteca sobre su casa cuando vio por cuánto la había vendido su vecino y ahora no puede pagar los recibos, cada vez mayores; o el que solicitó más dinero del que valía su casa para hacer frente a los gastos de escritura, avales y mobiliario pensando que su trabajo en la Construcción o en la Hostelería no le faltaría nunca. En Marbella además, se da un tercer perfil, el más numeroso. El del extranjero que adquirió el piso como segunda residencia o inversión y que ha dejado de pagar la hipoteca que contrajo con el banco. Hay que recordar que la crisis es generalizada en toda Europa. Un dato a tener en cuenta: la libra se ha depreciado un 20 por ciento y la mayoría de los extranjeros residentes en el término municipal son británicos.
¿Chollos?
En las ejecuciones hipotecarias no se llega al embargo, sino que las viviendas pasan directamente a ser subastadas. Algunas subastas suponen una magnífica ocasión para los ávidos compradores que hacen su agosto en época de vacas flacas, pero son las menos. Como explica Alfredo Martínez, delegado provincial de Ausbanc (Asociación de Usuarios de Servicios Bancarios), en la mayoría de los casos las viviendas están sobretasadas porque los préstamos que se concedieron eran muy altos, incluso por encima de su valor real. Según Elena Narváez, ahora nadie quiere quedarse con un bien cuya deuda es de 250.000 euros y cuyo valor en el mercado es, hoy por hoy, de 180.000. «No es un buen negocio», sostiene.
El parón de las ventas complica la gestión patrimonial de las entidades bancarias. Bancos y cajas no quieren quedarse con un piso. Además, no hay compradores suficientes para todos los pisos embargados que salen a la venta a pesar de que este tipo de subastas aplican rebajas de hasta el 50 por ciento, negociables, sobre el precio de adquisición.
Esta falta de compradores hace que los bancos no estén sacando todos los pisos de morosos. Es más, intentan retrasar al máximo la ejecución hipotecaria alargando los plazos. «Al banco no le interesa meterse en un procedimiento judicial y que las subastas se declaren una y otra vez desiertas», apunta Martínez. Muchos optan por crear sociedades de gestión de activos inmobiliarios para tratar de dar salida a los pisos embargados que comienzan a acumular en sus carteras como ya ocurriera en los años 90. De esta forma, los bancos se convierten en pequeñas inmobiliarias.
Por su parte, las promotoras se están convirtiendo en arrendadoras de los particulares que no consiguen un préstamo hipotecario. La empresa asume el préstamo con el banco y le cobra un alquiler al particular con opción a compra en dos, tres o cinco años, momento en el que recibe el resto del dinero.
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